Pergunda: Quando dá empate na votação da assembleia, como o síndico pode resolver? Qual o critério pode ser usado dentro da lei?

Resposta: A questão é bem interessante, e o ideal é que esteja prevista na Convenção de Condomínio.

Primeiramente, é de se esclarecer que o Código Civil e a Lei dos Condomínios (4.591/64) estabelecem quórum mínimos para a aprovação de determinadas matérias, como a aprovação de obras úteis, que deve contar com o voto da maioria dos condôminos. Dessa forma, não alcançada a maioria (e se metade dos condôminos for contra a maioria não foi alcançada), a proposta é rejeitada.

As demais deliberações, para as quais não haja previsão legal para quórum mínimo, como a eleição de síndico, se dão pela maioria dos presentes. Neste caso, havendo empate, deve-se adotar a solução prevista na Convenção do Condomínio.

Caso não haja previsão expressa na Convenção de Condomínio, existe a possibilidade de se deliberar, no início da Assembleia, um critério para desempate, como o voto do síndico, do presidente da mesa, do condômino mais idoso presente etc., caso em que a pessoa com o poder de desempate deve, preferencialmente, votar por último. Lembrando que essa forma de desempate deve ser aprovada pela maioria dos presentes, no início da Assembleia, antes de qualquer outra votação.

Contudo, caso não haja previsão na Convenção de Condomínio, nem se tenha estabelecido um critério de desempate no início da Assembleia, a discussão deve ser adiada para discussão em nova Assembleia, com nova votação.

Isso porque a adoção do critério de desempate deve ser anterior à votação; a adoção de um critério de desempate quando já conhecidos os votos implicará em favorecimento a um dos lados, pois já se conhece o voto de quem irá desempatar, o que pode ser objeto de questionamentos judiciais e levar à nulidade da deliberação, provocando um atraso ainda maior que o adiamento, sem contar as despesas e desgastes entre os condôminos.

Situações como essa demonstram a importância vital da Convenção de Condomínio bem elaborada para minimizar as possibilidades de conflitos entre condôminos.

O melhor é procurar o advogado de sua confiança para avaliar a atual Convenção de Condomínio e sugerir alterações, para que reflita melhor as necessidades específicas de cada condomínio.

Baccin Advogados Associados OAB/SC 238/96
Milton Baccin
OAB/SC 5.113
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