Pergunta: A aprovação em assembleia para fechar com vidros a sacada dos apartamentos inclui a autorização para modificar a área externa da sacada (piso, forro do teto, cor de pintura diferente das paredes externas), que são parte da fachada do prédio?

Resposta: De acordo com o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, é de obrigação do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” da edificação, uma vez que as paredes exterioras do edifício formam área comum e existe a soberania do interesse coletivo em preservar a unidade estética ou arquitetônica.

A moderna jurisprudência vem entendendo que, com a aprovação do envidraçamento da sacada em assembleia condominial, a retirada de esquadrias ou de porta de acesso entre a sala e sacada não causa qualquer prejuízo estético ou arquitetônico ao condomínio, já que passou a ser área interna do apartamento, ou seja, não configura alteração da fachada.

E pautado nesse entendimento, é possível chegar a conclusão de que é facultado ao condômino modificar o piso da área externa (desde que devidamente envidraçada), uma vez que tal medida não implicaria em prejuízo a harmonia da fachada condominial, já que encontra-se na sua área interna.
No entanto, em que pese a aprovação do envidraçamento da sacada, na situação questionada, como não houve - a princípio - deliberação acerca da instalação de cortinas nas varadas, a alteração do forro do teto e a pintura das partes externas em tonalidades diferentes, por estarem visíveis a rua, implicaria em alteração da fachada e acarretaria em evidente infração ao artigo 1.336, inciso III, do Código Civil.

Assim sendo, recomenda-se que seja convocada uma assembleia condominial para definirem sobre a possibilidade de instalação de cortinas nas varandas e um padrão a ser adotado pelos condomínios, bem como, por segurança jurídica, nessa mesma assembleia também seja deliberado sobre a alteração do forro do teto e a pintura das partes externas em tonalidades diferentes (preferencialmente em cores neutras).

Por fim, necessário advertir que toda e qualquer obra a ser realizada no Condomínio deve ser projetada e acompanhada por profissional habilitado (com ART/RRT), a fim de atestar que o serviço não comprometerá a estrutura do edifício.

Geraldo Gregório Jerônimo advogados associados
Paulo Henrique de Moraes Júnior
Advogado - OAB/SC 39.992
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