Pergunta: Nosso prédio é antigo e não possui hidrômetros individuais. A Convenção foi aprovada em novembro de 1982, portanto, há 30 anos, e está previsto no Artigo 2º, Parágrafo Terceiro, o seguinte texto: “O edifício terá fins comerciais e residenciais, sendo que os apartamentos servirão para moradia dos condôminos, locatários, cessionários ou comodatários, e o escritório e a loja servirão para atividades comerciais dos seus condôminos, locatários, cessionários ou comodatários”. O proprietário das unidades ditas como escritório e loja (subsolo e térreo), locou as duas unidades para uma escola particular de enfermagem que funciona em três turnos (manhã, tarde e noite), com frequência de mais de 200 alunos que se utilizam dos banheiros e lavabos das unidades, consumindo grande quantidade de água. Isso, da forma como está sendo cobrada, onera demasiadamente todos os condôminos, já que o rateio é realizado pela fração ideal. Nos últimos meses o gasto com água excedeu o valor habitual, atingindo consumo de água extremamente alto, praticamente dobrando o valor pago, considerando períodos anteriores à escola. A escola de enfermagem, instalada nas unidades destinadas para fins comerciais do nosso condomínio, se enquadra nessa classificação de atividade, já que atua no ramo de ensino? Os moradores têm que dividir a conta com as salas comerciais do prédio? De que forma essa água poderia ser rateada de forma diferenciada e com embasamento legal?

Resposta: O rateio de despesas de condomínio é realizado entre as unidades individuais na forma do art. 1.336, I, do Código Civil, que dispõe que é dever de todo condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". Portanto, só poderá haver um critério diferenciado de rateio das despesas condominiais se a convenção assim determinar. Não havendo disposição na convenção, o rateio deve ser feito pela fração ideal, independente do consumo maior, ou menor, de um bem como, por exemplo, a água, ou o elevador. Para alterar a convenção e instituir um critério diferenciado, é necessária a aprovação em assembleia geral por, no mínimo, 2/3 (dois terços) do total dos condôminos (não apenas dos presentes na assembleia). A locação da sala comercial para uma escola de enfermagem se enquadra na qualificação de uso comercial, pois o termo "comercial", nesse caso, é abrangente, não estando restrito apenas ao comércio de produtos, propriamente dito. A única solução para o caso, a meu ver, é alterar a convenção do condomínio para prever a cobrança diferenciada da água. No entanto, tal cobrança não pode ser por estimativa, sob pena de se revelar mais injusta que a fração ideal, uma vez que, por exemplo, uma unidade com três pessoas pode gastar menos água do que uma unidade com apenas uma pessoa esbanjadora. O ideal, para se ratear a água com mais justiça do que a fração ideal, é fazer a individualização dos hidrômetros e incluir na convenção que a cobrança da água será feita pela medição mensal de cada unidade, sendo que as demais despesas serão rateadas pela fração ideal.

ALBERTO LUÍS CALGARO - OAB/SC 18.069