Pergunta: Sou síndico de um condomínio com 20 unidades e já fiz, no 1º mandato, uma reforma na parte externa do prédio, pintura e pastilhamento, com dinheiro arrecadado em chamada feita por síndicos anteriores num valor aproximado de R$ 150.000,00. Agora estamos pretendendo uma reforma no elevador e hall de entrada, para tanto, marquei uma assembléia com o seguinte edital de convocação: 1- Chamada de capital para reforma do elevador e hall de entrada. 2- Assuntos gerais. Isto tudo com prazo e demais normas da convenção. Realizada a assembléia, houve a presença de somente (06) seis condôminos, ou seja 2/3 (dois terços) dos condôminos. Posta em votação a pauta, foi aprovada por unanimidade, assim sendo, a ata foi enviada para todos os condôminos, juntamente com o carnê referente a taxa de condomíno mais a nova chamada de capital (R$180,00 + R$ 200,00). O orçamento para a reforma prevista foi de mais ou menos R$ 160.000,00 (40x de R$ 200,00 por apartamento). Então, houve houve discordância por parte de um condômino que não compareceu a reunião e que considerou as reformas como sendo voluptarias, inúteis e não necessárias e que não houve corum necessário para a aprovação de tal assunto e, pede que seja marcada, pelo síndico, nova assembléia para anular a chamada de capital aprovada. Consultando a convenção do condomínio, no Artigo 08 parágrafo 2º, diz que "Para realização de benfeitorias voluptarias, a aprovação exigida é de todos os condôminos." Pedindo auxílo, soube que o código civil, no Artgo 1341 e 1342 dispõe que, tais benfeitorias necessitam de aprovação de somente 2/3 (dois terços) dos condôminos. Gostaria de saber como devo agir para solucionar tal impasse.

Resposta: Antes de tratar do quorum especificamente, é necessário identificar qual o tipo de benfeitoria será realizada. No caso do seu condomínio, é importante analisar no que consiste a "reforma no elevador e hall de entrada". Isto porque, por exemplo, se a reforma do elevador for para troca dos cabos, dos sistemas de abertura e fechamento das portas e outras peças importantes já desgastadas pela ação do tempo, esta é considerada uma benfeitoria necessária, caso em que pode ser realizada sem a exigência de quourum qualificado. Se a benfeitoria for para melhorar/facilitar o uso do elevador, como, por exemplo, a troca do quadro de comando por um mais moderno, a substituição de botões antigos por novos sensíveis ao toque etc, neste caso se tratará se uma benfeitoria útil. Porém, se a reforma for apenas para embelezar o elevador, como a troca da forração interna, do piso, iluminação etc, para deixá-lo mais bonito e agradável, neste caso realmente será uma benfeitoria voluptuária. Caso seja uma benfeitoria voluptuária, o quorum necessário para a sua aprovaçao é de 2/3 do total dos condôminos - não apenas dos presentes na assembleia. Por isso, se o seu condomínio possui 20 unidades (supondo que possuam frações ideais similiares), será necessário obter em assembleia geral a aprovação da obra por, no mínimo, 14 condôminos proprietários. Em se tratando de uma obra útil, o quorum será de maioria absoluta, ou seja, de no mínimo 11 votos de aprovação. Com relação à convenção do seu condomínio, que prevê o quorum da totalidade dos condôminos para a realização de benfeitorias voluptuárias, é de se dizer que não possui validade, pois contraria a regra do art. 1.341, I, do Código Civil, que lhe é hierarquicamente superior e por isso prevalece em caso de conflito. Por fim, é recomendável que, se a assembleia já realizada não tiver obedecido o quorum exigido por lei, seja ela novamente convocada e, se atingido o quorum, possuirá total validade. Para obter tais quorum, é importantíssimo o trabalho do síndico e interessados de insistir na participação dos demais condôminos.

ALBERTO LUÍS CALGARO - OAB/SC 18.069