O amplo conhecimento da legislação garante respaldo para o síndico agir em favor do patrimônio da comunidade condominial
Uma cobrança abusiva, uma obra mal executada ou o não cumprimento de prazo por fornecedores são apenas algumas, entre inúmeras situações, que geram prejuízos aos condomínios. De tal maneira, para garantir o bem-estar da comunidade condominial, não é exagero afirmar que o síndico precisa conhecer, de perto, a legislação do país. Muitos dos que atuam na sindicatura, por exemplo, ainda não sabem que os condomínios são equiparados a consumidores e, assim, amparados no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Garantia de direitos dos cidadãos nas suas relações de consumo, o CDC está em vigor desde março de 1991, embora apenas em 2017 teve sua aplicação efetiva para os condomínios após um entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerá-los como consumidores. No processo, os ministros do STJ ressaltaram o conceito básico de consumidor para abranger a coletividade, em uma ação judicial movida pela comunidade condominial contra uma construtora.
Especialista em Direito Imobiliário, Contratual e do Consumidor e diretor do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (BRASILCON), o advogado Marcelo Tapai cita os direitos previstos no CDC para os condomínios e que muitos síndicos desconhecem.
“Sempre que o condomínio for um tomador de serviços ou adquirir algum produto, se enquadra na definição de consumidor. Isso significa que, ao precisar ingressar com uma ação judicial, terá alguns privilégios como, por exemplo, a inversão do ônus da prova. Quando algum serviço é mal prestado, não é o condomínio que precisa provar a falha, mas sim o prestador que deve provar que realizou o serviço a contento”, afirma Tapai.
Mas nem tudo pode ser considerado como relação de consumo nos condomínios. O CDC pode ser aplicado nas relações condominiais com terceiros, como construtoras, incorporadoras, fornecedores em geral, prestadores de serviços, assistência técnica de elevadores, serviços terceirizados de portaria e segurança, serviços públicos (fornecimento de energia elétrica, gás, água e esgoto) etc.
“Temos que deixar claro que o condomínio é consumidor quando, sendo o destinatário final, contrata um serviço ou compra um produto. Porém, não há relação de consumo entre o condômino e o condomínio”, destaca o advogado Márcio Panno, membro da Comissão de Direito Condominial, da Comissão de Direito Imobiliário, Registral e Notarial e da Comissão de Direito do Consumidor, todas elas em Balneário Camboriú.
“A proteção do condomínio nos contratos celebrados, uma vez que o condomínio, como consumidor, é considerado como vulnerável e hipossuficiente em relação ao fornecedor”, explica Panno sobre o que considera um benefício do CDC aos condomínios.
Cobrança abusiva
A síndica Elisa Loth, do Edifício Tour Royalle Residence, em Balneário Camboriú, recorreu ao Código de Defesa do Consumidor para evitar o pagamento de uma cobrança abusiva no valor de R$ 37 mil. De acordo com ela, o caso aconteceu em 2019, após o encerramento do contrato com a empresa que prestava o serviço de manutenção dos elevadores do prédio, que possui 48 apartamentos.
“O condomínio fez a rescisão contratual, mas a empresa, alegando rescisão imotivada, enviou uma multa via boleto bancário para pagar em três dias”, relata a síndica. Elisa detalha como realizou a abertura do processo para contestar a cobrança e, ainda, o desfecho positivo para o condomínio.
“Fui até o Procon com a documentação necessária comprovando ser síndica e ter a capacidade de representar o condomínio. Protocolei uma defesa escrita de nove páginas com provas do motivo da rescisão contratual, como: mensagens de texto das reclamações, das chamadas de emergência não atendidas, das conversas via WhatsApp, das fotos dos equipamentos sem manutenção periódica, da falta de técnicos capacitados para a manutenção ou para o socorro no caso de parada dos elevadores. Houve uma audiência após quase um ano, foi quando selamos um acordo e assinamos uma minuta de encerramento do processo”, completa a síndica.
Em algumas situações, porém, os casos não são resolvidos na audiência de conciliação. Para esses casos, o advogado Márcio Panno orienta o condomínio a buscar orientação jurídica e ingressar com uma ação judicial. Independente disso, ele alerta para a documentação exigida e os cuidados para o condomínio ter ganho de causa.
“Nas relações de consumo, o condomínio pode formalizar suas reclamações junto ao Procon. Para isso, deve levar os documentos do condomínio (CNPJ, ata de eleição do síndico, identidade e CPF do síndico) e os documentos do caso que está reclamando (contrato, nota fiscal e demais provas como fotos, laudos, relatórios). Além da documentação, algumas dicas são essenciais para ter êxito na reclamação: deixar tudo registrado por escrito, através de e-mails, notificações, WhatsApp, protocolos, agir de forma imediata e, sempre, negociar e questionar”, fala Panno.
Taxa de reajuste de gás
O auxílio jurídico no Procon em muitos casos é fundamental para o trabalho do síndico. Foi através desse mecanismo que Nilton Santos barrou o aumento de 6% na taxa de fornecimento de gás no condomínio Le Grand Zilli, localizado no bairro Campinas, em São José, na região de Florianópolis. Responsável há três anos pelo espaço, que tem 158 apartamentos e 11 lojas comerciais, ele conta que a empresa fez o reajuste sem o prévio aviso e, por isso, buscou o Procon para a resolução do caso de forma imediata.
“O conhecimento ao longo dos anos como síndico e o auxílio jurídico são fundamentais para saber como conduzir cada uma das situações diárias no condomínio. Recorrer junto ao Procon, na minha avaliação, é ótimo. É um órgão que nos permite tirar dúvidas e dar um encaminhamento correto para evitar prejuízos. No caso do Le Grand Zilli, por exemplo, precisei usar o Procon e obtive sucesso, pois fixamos a taxa de gás no valor atual por três meses. E tudo isso foi resolvido com somente 15 dias após protocolar a queixa”, justifica o síndico.
Membro do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC), Tapai orienta que, antes de optar pelo processo judicial, a melhor alternativa no caso de algum descumprimento contratual, taxação indevida ou qualquer outro problema é buscar o entendimento junto ao fornecedor ou prestador e resolver amigavelmente.
“Primeiramente se deve buscar uma solução junto ao fornecedor, mas se a tentativa amigável não der resultado, o condomínio, por meio do síndico, pode ingressar com uma ação judicial. O descumprimento contratual, seja ele qual for, permite à parte lesada pleitear a rescisão contratual, bem como indenizações por eventuais prejuízos em decorrência da prestação defeituosa do serviço”, afirma o advogado, que já foi vice-presidente da Comissão Permanente de Defesa do Consumidor da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) de São Paulo.
Serviços públicos
Os condomínios são amplamente amparados, também, nos casos de contratos com empresas de prestação de serviços públicos, como o fornecimento de água. O artigo 22 do CDC traz que: “os órgãos públicos, por si ou suas empresas, concessionárias, permissionárias ou sob qualquer outra forma de empreendimento, são obrigados a fornecer serviços adequados, eficientes, seguros e, quanto aos essenciais, contínuos. Tanto no que diz respeito a falhas na prestação do serviço quanto a irregularidades na cobrança”. Porém, é preciso cautela antes de protocolar alguma reclamação.
“O desabastecimento de água pode ocorrer por manutenções programadas ou reparos de emergência, sempre por tempo razoável. Nesses casos não há o que fazer, pois o condomínio não tem prerrogativas em relação ao consumidor individual. Porém, se a falta de água é algo constante, por deficiência na prestação de serviço da concessionária, o condomínio pode ingressar com uma ação judicial para tentar reaver eventuais danos que tenha sofrido”, relata Tapai.
Direito de arrependimento
Na relação de consumo não é incomum situação que envolve o “direito de arrependimento”. O artigo 49 do CDC assegura ao consumidor a possibilidade de desistir da compra de um produto ou até mesmo de um serviço. Um exemplo que se aplica ao tema nos espaços condominiais pode ser o de comprar um filtro de piscina pela internet e, depois, perceber que a aquisição foi desnecessária porque não era esse o problema. Nesse caso, o síndico pode devolver o produto, sem custo, dentro do prazo. Para tanto, o produto não pode ter sido aberto ou usado. Ainda, eventuais valores pagos devem ser devolvidos de forma imediata pelo fornecedor.
“O consumidor tem o direito de desistir do contrato, no prazo de sete dias, a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial. Como exemplo, podemos citar as compras realizadas pela internet ou até mesmo compras realizadas em stands de venda”, cita Panno.
Prazo para reclamação de defeitos
Mesmo que seja obrigação do síndico a contratação de empresas especializadas para a realização de obras no condomínio, bem como gerenciar a realização dos trabalhos, nem sempre a execução desses serviços se dá de maneira adequada. E, quando isso ocorre, o que era para ser uma melhoria torna-se um problema maior. No entanto, o CDC assegura ao consumidor o direito de reclamar de defeitos de produtos, ainda que com prazos variáveis. Para produtos ou serviços não duráveis, por exemplo, o período estipulado para formalizar uma queixa é de 30 dias.
“Esses produtos são aqueles que pela própria natureza se espera que seja consumido mais rápido. Por exemplo, materiais de limpeza ou serviço de jardinagem. São aqueles que precisam ser realizados com frequência”, fala o advogado Marcelo Tapai.
Para produtos ou serviços duráveis, a garantia é de 90 dias. Os exemplos, nessa situação, são a troca do motor de uma piscina ou a realização de uma pintura no prédio. A não resolução do defeito pode gerar uma medida judicial por parte do síndico para que o condomínio não fique no prejuízo.
“Constatado o defeito, o fornecedor tem o prazo de 30 dias para resolver o problema. Não solucionada a reclamação dentro desse prazo, é possível ingressar com uma ação judicial para exigir a substituição do produto ou devolução do valor pago, ou ainda, um abatimento proporcional do preço”, finaliza Taipai.
