Síndicos terceirizados: “Faltam barreiras de entrada no mercado”

Síndicos terceirizados: “Faltam barreiras de entrada no mercado”

Convidados do Seminário ADIT Juris, realizado no Hotel Majestic, em Florianópolis, no início do mês de abril, tiveram acesso a informações de mercado e a um posicionamento objetivo e didático sobre a figura do síndico terceirizado ou síndico externo para os condomínios através da palestra “Questões Atuais e Polêmicas sobre Condomínio Edilício”.

A palestra foi conduzida pelo advogado Rubens Carmo Elias Filho, presidente do Conselho Consultivo da AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo. O Jornal dos Condomínios conversou com o especialista sobre algumas questões contratuais, jurídicas e inerentes às funções do síndico condômino e do síndico externo.

ENTREVISTA: RUBENS CARMO ELIAS FILHO
Presidente do Conselho Consultivo da AABIC

Advogado Rubens Elias
Rubens Carmo Elias Filho

A sua palestra em Florianópolis destacou a permeabilidade no mercado e a consolidação da figura do síndico terceirizado, a partir de pesquisa realizada pela AABIC. Um síndico condômino responde com o seu patrimônio por danos causados ao condomínio. Como isto se aplica no caso da contratação de um síndico externo? 

O síndico externo responde da mesma forma que um síndico morador ou condômino pelos atos que praticar, por culpa ou dolo decorrentesdo exercício da sua atividade. Se ele vier a causar um dano porque agiu mal ou não foi atento a alguma formalidade imprescindível, responderá para indenizar o condomínio pelo dano causado. Existe maior conforto em relação ao síndico proprietário sobre o ressarcimento desses danos, tendo em vista o fato de que ele possui uma propriedade, no próprio condomínio.

Por isso, na análise de contratação de um síndico externo como prestador de serviços, é preciso considerar esse critério, avaliar o cadastro, as referências, seu histórico profissional, o lastro patrimonial ou, no caso de uma empresa, o seu capital social, para avaliar se ele tem condição de arcar com eventual dano que venha a causar. É preciso refletir que a função é responsável pelo orçamento do condomínio, um valor significativo, e que são necessários todos os cuidados para a sua contratação, pois ele irá zelar e se responsabilizar pela gestão que está assumindo.

Chamou a atenção na palestra o dado que revela que 52% dos condomínios que adotaram a gestão de um síndico externo retornaram ao modelo antigo, em São Paulo. Quais são as causas desse movimento?

Mostramos algumas pesquisas que revelam motivos para um alto turnover do síndico externo. E, na amostra pesquisada, que envolve as empresas associadas à Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), verificou-se que cerca de 50% dos condomínios que mudaram para a gestão de um síndico externo voltaram atrás. A realidade apurada é que o síndico externo normalmente não se envolve integralmente no dia a dia do condomínio. Ele se dispõe a estar lá em alguns dias da semana e o acompanhamento integral dos problemas cotidianos, de certa forma, passa em virtude da questão da presença. Síndicos moradores acabam solucionando mais conflitos do dia a dia e as demandas próprias de uma administração condominial.

Este é um ponto levantado. Quando se tem um grande condomínio, com muitas torres e alto grau de impessoalidade, a presença do síndico externo é mais fácil. Em um condomínio menor, em que as pessoas estão envolvidas e convivem mais, o síndico externo não se mostra tão interessante, por não estar presente para os problemas diários. Então, quando se fala, em certa medida, de falta de comprometimento, é por este sentido. E é uma diferenciação natural. Quem mora tem mais presença e acesso aos problemas. São expectativas diferentes que se deve ter em relação ao síndico morador e o síndico externo.

Diante desta realidade da pesquisa, quais as suas recomendações aos condomínios?

Recomendamos atenção com relação às cláusulas contratuais. “O que eu espero e o que eu efetivamente contratei com um síndico externo”? Ele pode ser muito bom para muitas situações e, talvez, não muito bom para outras e é importante que se tenha clareza sobre isso. Gaste mais tempo no contrato para não ter contratempos depois.

Dados da pesquisa demonstraram ainda que 50% das decisões no síndico externo passam pela aprovação do conselho. Qual é a relação adequada nesse caso?
Na realidade, a interlocução do síndico terceirizado com o Conselho/Corpo Diretivo decorre de uma necessidade, voltada ao entendimento dos melhores interesses do condomínio. Quando não existe a interlocução, o síndico terceirizado normalmente não obtém informações sobre as pendências condominiais, reclamações, o que leva a mostrar ser bastante produtivo o trabalho participativo e colaborativo. A falta da interlocução acaba por prejudicar o relacionamento do síndico com o condomínio em geral.

O síndico externo veio para ficar? A função terá alguma mudança significativa para que se consolide?

Sim, com a delimitação correta de suas atribuições é uma realidade que surge da demanda de mercado, pois muitas pessoas não querem assumir essa função. A administração é muito complexa e nem sempre um síndico morador estará preparado para exercê-la. Existem estruturas distintas. Alguns condomínios não estão preparados para receber um síndico terceirizado ou mesmo não têm condições de arcar com o valor dele. Para os prédios menores, talvez não seja a melhor solução.

As vantagens observadas no síndico externo são que ele está mais neutro na relação. O fato de ele não estar tão envolvido no dia a dia do condomínio e de ele ter um conhecimento prévio das atribuições e funções, em tese o fazem capaz de realizar melhor administração do que um síndico proprietário. Quando é um bom síndico terceirizado, ele estará preparado para isso e exercerá a atividade entregando um benefício maior do que o síndico morador. De fato, costuma custar mais caro e cada condomínio em sua estrutura.

Acreditamos, porém, que há espaços tanto para a administradora, quanto para o síndico terceirizado e, efetivamente, a cláusula de entrada deveria melhorar. Como não há barreira de entrada, os condomínios têm de ser mais bem elucidados quanto aos cuidados na contratação, para não contratarem pessoas despreparadas ou sem capacidade de responder, caso o síndico venha a causar algum dano ao condomínio.

Sobre a regulamentação da profissão de síndico, já há debates no setor e um projeto de lei que trata sobre o assunto. O que a AABIC defende nesse sentido?

Com respeito à regulamentação da profissão, não entendo como necessária ou relevante para a sociedade. Por outro lado, a falta de barreira de entrada no mercado acaba levando pessoas despreparadas a habilitarem-se à atividade, motivo pelo qual entendemos que seja válida a adequada conscientização dos condomínios quanto aos cuidados a serem adotados para a contratação, critérios, exigências recomendáveis. A AABIC, inclusive, criou uma cartilha a este respeito.

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