Todo síndico deixa um legado. Qual é o seu?

Marcio Martins, síndico do Parque Flores da Estação Marcio Martins, síndico do Parque Flores da Estação

Gestores condominiais mostram como atuaram para superar desafios, valorizar o condomínio e levar bem-estar aos moradores

Um condomínio é a reunião de vários lares, de muitas histórias e de investimentos. Como qualquer sociedade, nele precisa-se de um líder, que lutará pelos interesses de todos e buscará a harmonia do grupo. Eis o síndico. Essa figura, a qual exerce tantas tarefas e responsabilidades, que normalmente não mede esforços em prol do bem dos condôminos, quer, sobretudo, deixar um legado ao assumir o cargo. Pode ter certeza: este é um desejo comum. Em alusão ao Dia do Síndico, comemorado em 30 de novembro, trazemos exemplos de gestores condominiais que deixarão uma herança administrativa de destaque, muitas vezes, até revolucionárias.

Solucionar os problemas construtivos

Legado Joana Web
Joana Fachini, síndica do condomínio Park Sul teve de resolver problemas deixados pela construtora: reforma passa de R$ 1 milhão

Alguns desafios, à primeira vista, podem parecer hercúleos. Mas há aqueles que não têm receio de se colocarem à frente de grandes desafios que demandam dedicação, mas que têm o condão de trazer benefícios para toda a vida útil do condomínio. Foi assim com a síndica do condomínio Park Sul Joana Fachini. O residencial de cinco anos fica em Joinville. Há dois no cargo, ela precisou resolver os problemas construtivos deixados pela construtora, que entrou com pedido de falência um ano após a entrega da obra. Para se ter ideia do prejuízo, o valor da ampliação e reforma passa de R$ 1 milhão.

Mas Joana conseguiu mostrar aos condôminos a necessidade de encarar a adversidade. No Park Sul, que conta com 24 blocos e 384 unidades, as escadas estão sendo refeitas em alvenaria. Antes eram em ferro, a corrosão as deteriorou. Das 24, sete já foram construídas e o restante será entregue até o final de 2020. “Todos acham que tem que investir na obra, mas ninguém colocava a mão na massa. Eu tinha que fazer alguma coisa”, lembra Joana sobre sua motivação para ser síndica.

Também faz parte da grande obra, entre outras melhorias, o tratamento de rachaduras nos edifícios, o fechamento lateral dos blocos, a colocação de portas de vidro laterais e substituição das de entrada (com fechadura eletromagnética com sistema de tag). Como legado, a síndica do Park Sul sabe que deixará imóveis mais valorizados em cerca de 30%. Mas, para ela, o fundamental foi mostrar aos condôminos o poder da cooperação. “Quero sair sabendo que concluí o que me comprometi em fazer e que isso somente foi possível com ajuda de todos. Se não tivesse união, não tínhamos aprovado a chamada de capital, por exemplo. O mais importante foi conseguir fazê-los entender que a responsabilidade é de todos, somente dessa forma alcançaremos nossos objetivos e teremos uma boa convivência”, considera Joana.

Construção diária

Tendo o gestor condominial como alicerce, essa confluência dos condôminos em prol do bem comum é uma construção diária, que, se bem edificada, permanecerá para além da gestão em curso. A gerente de Marketing e Planejamento na Lello Condomínios, Angélica Arbex, faz uma analogia à orquestra para explicar a importância dele. O síndico é “o maestro que dirige, organiza e faz com que as coisas aconteçam em harmonia, com cada um cumprindo o seu papel”, compara. Angélica aponta ainda que, assim como outros profissionais, a melhor qualidade dessa figura “é a de nunca perder a vontade de aprender e a genuína curiosidade por tudo que envolve seu mercado e sua atividade”.

Com conhecimento, plano de metas e colaboração dos condôminos (que, não raramente, precisam de todo um trabalho de conscientização) é possível traçar ações para a valorização do condomínio, um dos principais legados apontados como fundamentais para especialistas. “Tenho dito repetidas vezes que um síndico é um gestor de um fundo de investimentos. Cada condômino é um investidor que entrega a este gestor a maior riqueza que tem: seu imóvel”, analisa a gerente da Lello.

Segundo Angélica, cerca de 90% das pessoas que têm imóveis próprios possuem apenas um. “Então o maior legado de um síndico em sua administração é entregar sua gestão fazendo com que o capital ou o imóvel desses seus investidores se valorize ao invés de se desvalorizar. E para fazer isso é preciso muito! Isso é muito mais do que não aumentar condomínio ou dar ‘tapinha nas costas’ no elevador. Para que o imóvel se valorize são necessárias decisões acertadas e, por vezes, impopulares, visão de futuro, planejamento financeiro e uma disciplina espartana”, elenca. Isso mostra a grande responsabilidade que esse administrador tem em mãos, mas, após passar alguns anos no cargo, com certeza, é compensador saber que colaborou para que aquela comunidade tivesse uma boa convivência e seus bens tenham subido alguns andares de valorização.

Vasta herança do primeiro gestor condominial

Legado Marcio Web
Marcio Martins, síndico do Parque Flores da Estação: desafio em administrar um condomínio de 46 blocos e 2.500 moradores

De tão grande e populoso, parece um bairro. São 736 apartamentos, divididos em 46 blocos, com cerca de 2.500 moradores. Há vias, jardins e muitos espaços de convivência. Uma viatura de segurança cuida do patrimônio. Tem até um jornal para informar a comunidade. Esse cenário se refere ao Parque Flores da Estação, em Areias, São José. Pela amplitude, não deve ser fácil comandar esse condomínio. Imagine se for o primeiro síndico? A tarefa é desafiadora. Mas Marcio Martins Junckes cumpre-a com maestria e deixará como herança aos sucessores uma administração organizada, com imóveis valorizados e uma forte integração social.

Com dois anos e meio, o condomínio que faz parte do Programa Minha Casa, Minha Vida conta com itens de lazer comum ao de home club. Há piscina, academia, espaço kids, quadra poliesportiva, duas churrasqueiras e dois salões de festa. Além de portaria e vigilância 24h, possui câmeras espalhadas por todo o espaço. Nesse período, a lista de melhorias foi longa: catraca com controle de acesso por pulseira com tag na entrada da piscina, troca da iluminação e pintura da quadra, troca das lâmpadas comuns pelas de leds, compra de equipamentos para a academia, entre outras. A readequação do sistema hidráulico para bombear a água, por exemplo, gerou economia de R$ 5 mil ao mês de energia elétrica. Para garantir recurso em caixa, o síndico tem como aliada uma empresa de cobrança garantida.

Entre os principais objetivos de Junckes está a integração entre moradores. Para isso, realiza diversas atividades, como festas de Páscoa, Dia das Crianças, Natal e celebração do aniversário do condomínio. Um jornal, com informações inerentes à vida condominial, circula com a impressão paga por patrocinadores. Uma vez por mês também é realizada uma palestra. “Neste o tema será sobre o Novembro Azul”, revela.

Todo empenho vale a pena e deixará uma bela marca. Junckes sabe que sua cuidadosa administração no start do Parque Flores da Estação renderá frutos por muito tempo. “Eu faço o meu melhor. Tudo o que fiz até hoje na minha gestão foi pensando nos moradores e na valorização do condomínio. Tive que explicar até como conviver nesse espaço coletivo, pois havia muita gente que até então só tinha vivido em casa. Aqui, temos até padrão de cortina, só pode ser cor neutra e clara. Um próximo síndico vai perceber o quão organizado é o condomínio, temos tudo registrado em planilhas”, conta orgulhosamente.

Uma grande obra privilegia a sustentabilidade

Legado Silvio Web
Síndico Silvio Rosa administra o prédio de 40 anos que estava há 20 sem reformas: recuperação estrutural completa, modernização e sustentabilidade

Um prédio de 40 anos, há 20 sem reformas, nem sequer uma pintura. Era assim que se encontrava o Edifício Fontainebleau, na rua Almirante Lamego, no Centro de Florianópolis. Há pouco mais de três anos, uma comissão de moradores resolveu mudar o cenário e por em prática um plano de recuperação estrutural e de gestão. Dentre eles estava o atual síndico Silvio Rosa, há um ano e três meses no cargo, peça-chave para essa verdadeira revolução condominial. Sua gestão deixará marcas e a principal delas é ter contribuído para transformar o prédio em um condomínio sustentável.

Entre as ações que fizeram do Fontainebleau um amigo do meio ambiente está a instalação de um gerador de energia fotovoltaica e do sistema de captação de água de chuva, que pôs fim ao consumo de água e de energia elétrica das concessionárias na área comum. Uma reformada nas instalações hidráulicas e a colocação de hidrometração por prumada também geraram economia. “Nosso condomínio é sustentável. Baixamos em 40% a fatura de água e zeramos o gasto com energia nas áreas comuns”, orgulha-se o gestor condominial.

A lista de ações desde o período em que Rosa estava na comissão até a atuação como síndico não para por aí. Os feitos mais expressivos concluídos ou em andamento são a recuperação estrutural interna do prédio, a modernização dos elevadores, pintura e recuperação da fachada. Além de cumprir com a responsabilidade ambiental, Rosa quer deixar como legado “um ambiente seguro, com o patrimônio preservado para lá na frente se investir somente em manutenção e não precisar repetir grandes reformas, como esta que estamos realizando nos últimos anos”, espera. Que os próximos síndicos sigam o exemplo.

Promoção de acessibilidade e bem-estar para todos

A promoção do bem-estar deve estar na mira do síndico. Segundo o advogado da área condominial de São Paulo, Michel Rosenthal Wagner, esse fator resulta de uma subjetividade de cada condomínio. Por isso, é preciso ter uma boa percepção das necessidades dos condôminos e chamá-los para participarem das decisões.

Legado Fatima Web
Fátima Della Pasqua, síndica do Residencial Rozane: instalação de elevadores valorizou o imóvel e garantiu a permanência dos moradores no condomínio

Como síndica do Conjunto Residencial Rozane há 11 anos, Maria de Fátima Della Pasqua focou sua gestão até agora justamente no bem-estar dos moradores. O condomínio, localizado no bairro Trindade, em Florianópolis, construído em 1989, com 48 unidades, em três blocos, de quatro andares, não possuía elevadores. Muitos condôminos envelheceram e passaram a alugar seus apartamentos por conta da falta de acessibilidade. Maria insistiu nas assembleias sobre a importância da instalação dos equipamentos e conseguiu a aprovação. “Fizemos um rateio baixo, estendemos as parcelas por mais anos para que todos pudessem participar”, conta. Com a melhoria, a gestora afirma que as imobiliárias da região indicaram uma valorização de 15% a 20% nos imóveis. Agora está em andamento a manutenção de colunas e vigas, além da impermeabilização.

Além de zelar pelo patrimônio, o síndico deve ser exigente no respeito às normas, mas, para ser bem lembrado, também precisa saber ouvir o grupo. “Costumo caracterizar, genericamente, o síndico como administrador, pastor, xerife, psicólogo, mediador de conflitos, e assim por diante. Ele certamente deve ser o ‘guardião dos combinados’ (deliberação de assembleias e aplicação da lei, convenção e regulamento interno), deve prover a inclusão de todos os condôminos, ter escuta ativa para os eventuais dilemas que apareçam, saber dialogar, ser empático e ter paciência ativa com resiliência”, enumera Wagner.

Conscientizar as pessoas para respeitarem as regras é um dos principais desafios que a síndica do Conjunto Residencial Rozane vivenciou no começo de sua gestão. “A gente faz comunicados quando tem renovação do regimento e orientamos as pessoas a terem bom senso. Mas já ocorreram problemas com barulho, fumaça de cigarro para sacada do vizinho, coisas que acabam incomodando. Quando há algum problema, ouvimos as partes. Mas sempre digo que somos todos vizinhos e que em algum momento podemos precisar da ajuda de alguém”, aponta.

Desde o primeiro mandato como síndica, Maria foi escolhida com unanimidade. Ela não sabe quando sairá da função, mas tem consciência que deixará um belo legado. “Gostaria muito que as pessoas percebessem todo o esforço depositado na administração do condomínio. A gente muitas vezes deixa de estar com a família para estar presente em situações relacionadas ao condomínio. É muito trabalho, muita persistência, muita responsabilidade, mas é muito gratificante também”, revela.

O advogado da área condominial observa que além de o síndico cumprir suas tarefas com zelo em prol da valorização do condomínio, o mais importante é a lida com as pessoas. “Legado neste contexto, penso que podemos resumir em poucas palavras: ele deve deixar boas lembranças, ser lembrado com honradez e saudades. Mas além, penso que um bom legado é saber unir as pessoas para promoverem mais do que desejem. Costumo sempre dizer que em administração com mais ‘sim’ que ‘não’ tem mais satisfação”, reflete Wagner.

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Auto Gestão (Não tem auxilio de administradora/contabilidade) - 16.1%
Auto Gestão Assistida (Contrata serviços terceirizados de contabilidade) - 17%
Gestão com empresa administradora - 32.1%
Síndico Profissional (com administradora) - 27.7%
Síndico Profissional (sem administradora) - 5.4%
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