Condomínios pequenos elegem modelo de autogestão

Condomínios pequenos elegem modelo de autogestão

Escolha deve-se à redução de custos, menos atribuições e maior disponibilidade do síndico

Ele tem 97 anos, é síndico do Residencial Damaceno e administra o condomínio praticamente sozinho. Faz o balancete, prepara os boletos, cuida do seguro do prédio, das limpezas das caixas d’água, da manutenção do edifício, do pagamento da faxineira, entre outros atributos da gestão. “Antigamente a função de um síndico era simbólica. Os prédios eram pequenos e a responsabilidade não era tão grande como hoje em dia”, diz Ody Varella, morador do residencial há 30 anos.

Com seis andares e localizado na Rua Crispim Mira, centro de Florianópolis, o prédio dispõe de um apartamento por andar e mantém um zelador - funcionário do condomínio há 28 anos - para cuidar da portaria e de uma diarista. Aposentado, seu Ody diz que, além do prédio ser pequeno, ele dispõe de tempo para administrar o condomínio e formação em Contabilidade e Administração. “Só disponho de um contador terceirizado para fazer os pagamentos do nosso zelador”, destaca.

Condominio Ody Site
Ody Varella tem 97 anos, é síndico do Residencial Damaceno e administra o condomínio com o auxilio de um contador

“Nos últimos anos, os prédios dobraram de tamanho e os moradores não têm mais tempo para cuidar das inúmeras obrigações que o segmento exige. Por isso, tornou-se uma profissão remunerada e com cursos de especialização”, defende o síndico.

A exemplo de Ody Varella, o síndico Luiz Rodrigues Souto também pratica autogestão com apoio de um escritório de contabilidade. Empossado pela segunda vez no ano passado, Souto divide as atribuições do Residencial Ibiza com o subsíndico Flávio Silveira. A dupla faz tudo: desde a leitura do gás, pagamento de fornecedores, contratação de serviços, entre outras tarefas. “Criei um demonstrativo para rateio das despesas do condomínio. Na planilha, lanço todos os pagamentos como de água, gás e encaminho ao escritório de contabilidade que prepara os boletos com as taxas de condomínio e o rateio entre os condôminos”, explica Flávio.

Com quatro andares e oito apartamentos, o residencial localizado na Rua Abel Capela, em Coqueiros mantém esse modelo de gestão ao longo dos anos. “Já fizemos pesquisa e trouxemos profissionais de administradoras para assembleia, mas os custos não foram aprovados. Como o prédio é pequeno, a taxa de condomínio é elevada e, diante disso, optamos por dar continuidade ao trabalho do síndico e subsíndico. Além disso, sou aposentado e tenho tempo para desenvolver as tarefas”, diz Flávio ao lembrar que o condomínio dispõe de apenas uma auxiliar de limpeza, um salão de festas e porteiro eletrônico.

Contratação de serviços não é obrigatória

O advogado Alberto Luiz Calgaro também diz que autogestão condominial era algo que ocorria com bastante frequência no passado, com relato de boas e más experiências. Recentemente, segundo ele, diante da necessidade de redução de custos, alguns condomínios passaram a optar por esse método de gestão condominial.

“O Código Civil não estabelece obrigatoriedade de contratação de uma administradora para auxiliar o síndico na gestão condominial, tratando de dispor apenas sobre a obrigatoriedade de eleição de um síndico, que poderá ser condômino ou não, para administrar o condomínio (art. 1.347)”, explica.

Segundo Calgaro, o Código Civil faculta ao síndico em seu art. 1.348, §2º, transferir a outra pessoa, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas do condomínio, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. “Assim, podemos dizer que o condomínio, obrigatoriamente, deve ter um síndico, sendo-lhe facultado se assessora ou transfere determinadas funções administrativas a um terceiro”, diz.

Inúmeras obrigações

A administração de um condomínio, por menor que ele seja, não é uma tarefa fácil, pois exige uma série de providências que devem ser cumpridas pelo síndico, desde atender as obrigações legais civis, trabalhistas, fiscais e tributárias até, por exemplo, a emissão de boletos de cobrança da taxa condominial, a manutenção dos equipamentos, a convocação de assembleias gerais ordinárias e extraordinárias, entre outras.

Segundo Calgaro, tais atividades – arroladas no art. 1.348 do Código Civil e podendo ser complementadas pela convenção do condomínio – constituem-se em obrigações atribuídas ao síndico, sendo que o seu descumprimento, ainda que por omissão, negligência, imperícia ou imprudência, é capaz de causar inúmeros prejuízos ao condomínio, sujeitando o síndico a ter de indenizá-lo pelos danos a que der causa.

“É, justamente, pela complexidade das funções inerentes ao cargo de síndico, e pela enorme responsabilidade imposta ao ocupante da função, que a maioria dos condomínios opta por contratar empresa especializada em administração de condomínios, orientando e auxiliando o síndico no cumprimento dos seus deveres, em benefício de toda a coletividade”, aponta o advogado.

SAIBA MAIS

● Os benefícios da autogestão são, basicamente, aqueles decorrentes da redução de custo. As contraindicações, por sua vez, dizem respeito à complexidade das atividades do síndico, as quais podem dar margem a diversos problemas e prejuízos ao condomínio e, consequentemente, ao próprio síndico

● Em caso de autogestão, deve o síndico buscar se aperfeiçoar, através de cursos de síndicos geralmente oferecidos por sindicatos, associações e empresas prestadoras de serviço, de modo a minorar os riscos de cometimento de um erro no dia a dia da gestão condominial

● Em caso de contratação de administradora, vale dizer que o síndico não precisa entregar toda a administração à empresa, podendo escolher as tarefas que irá delegar, fiscalizando o seu cumprimento em conjunto com o Conselho Fiscal. É recomendável que toda a movimentação de contas bancárias sejam realizadas sempre pelo síndico, não se devendo terceirizar essa função que é uma das mais relevantes ao administrador do patrimônio comum dos condôminos.

Fonte: Alberto Luiz Calgaro

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Auto Gestão (Não tem auxilio de administradora/contabilidade) - 16.1%
Auto Gestão Assistida (Contrata serviços terceirizados de contabilidade) - 17%
Gestão com empresa administradora - 32.1%
Síndico Profissional (com administradora) - 27.7%
Síndico Profissional (sem administradora) - 5.4%
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