Inteligência na gestão molda condomínios do futuro

Inteligência na gestão molda condomínios do futuro

Gestores traçam tendência do mercado e pilares da profissionalização em Balneário Camboriú

As facilidades de acesso à informação aliadas ao amadurecimento do mercado de imóveis de alto padrão em Balneário Camboriú vêm conduzindo gestores a renovarem os conceitos sobre a governança para condomínios. Do alto de seus 2,2 mil condomínios, Balneário Camboriú se prepara para receber pelo menos mais 190 nos próximos cinco anos, dado do Sindicato da Habitação, SECOVI-SC, cenário que, segundo especialistas entrevistados, aponta para a inteligência aplicada à gestão e o suporte de tecnologias como o molde dos condomínios do futuro.

O aprimoramento de práticas gerenciais surge das demandas de um mercado puxado pela oferta de alto padrão na cidade. O resultado é um perfil de cliente cada vez mais exigente. De olho nas preocupações e demandas do nicho, o setor de Tecnologia da Informação começa a apostar no avanço da construção civil. A Associação Catarinense de Tecnologia (ACATE), que concentra as empresas do setor, fundou neste ano um núcleo setorial voltado para a construção civil, a Vertical de Negócios Construtech. O grupo de empresas de TI reuniu-se com construtoras, incorporadoras e imobiliárias catarinenses, mapeou suas necessidades e o potencial de mercado e deve estimular o surgimento de novas empresas ou startups na área.

O diretor da Vertical Construtech, Marcus Anselmo, explica que estão mapeadas no Brasil 400startups dedicadas à construção e imóveis, parte delas atenta às necessidades dos condomínios. “O crescimento dos empreendimentos imobiliários cria desafios à gestão de condomínios. A estrutura precisa ser mais profissional, com foco em governança e gestão da prestação de serviços. Vemos mais síndicos profissionais em atuação e a transparência em relação aos custos tem um olhar cada vez mais atento para valorização do imóvel como um todo, não apenas para o valor de um apartamento adquirido”.

Em um exemplo de aplicação da tecnologia à rotina condominial, Anselmo fala da gestão de serviços como reformas de fachada, com alto custo e impacto sobre o valor do imóvel. O grupo de investimento vinculado à Vertical Construtech está apostando em startups cujo software auxilia os síndicos na tomada de decisão sobre compras e contratação de serviços de reforma. Trata-se de um modelo de inteligência de dados que reúne as normas de manutenções preventivas, apontando um padrão para os procedimentos. O objetivo do software em desenvolvimento será minimizar os custos do condomínio.

“O condomínio tem uma série de serviços agregados muitas vezes não muito bem geridos ou contratados. Nisso a tecnologia pode auxiliar os condomínios”, explica Anselmo.

Aplicativos e gestão profissional

Gilson Martins Pereira Web
Gilson Martins Pereira, síndico do Garden Village: tecnologia tem sido o principal suporte para organizar rotinas e reduzir custos

Clareza na comunicação e cumprimento da legislação, da convenção e regimento interno é o que proporciona a tranquilidade e a segurança em um condomínio de 216 apartamentos, garante Gilson Martins Pereira, síndico do Garden Village, inaugurado em 2017 pela construtora FG. A tecnologia tem sido o principal suporte para organizar rotinas e também para reduzir custos. Desde que assumiu o condomínio, o síndico já contratou pelo menos cinco soluções tecnológicas. 

O acesso por biometria, por exemplo, diferencia áreas onde visitantes cadastrados podem ter acesso, como o pátio interno, e os locais que apenas os moradores podem acessar, como a piscina e o espaço zen. Áreas exclusivas para funcionários ou restritas a menores de 10 anos, casos da sala de jogos e da academia, também têm o acesso liberado somente por impressão digital.

Outro recurso utilizado no condomínio é a garagem inteligente, em que a abertura do portão é realizada por câmeras com sensores de reconhecimento de placa. A solução centralizou o controle de acesso e não permite mais a entrada de veículos não cadastrados previamente, o que vale para visitantes e prestadores de serviço.

Nas áreas de lazer com ar-condicionado, como academia e sala de jogos, sensores de presença controlam o gasto de energia desligando e acionando os equipamentos. A solução foi desenvolvida por um condômino que é engenheiro eletricista. Um aplicativo ajuda a monitorar a manutenção predial, reunindo a agenda, dados de fornecedores e garantias.

Mas a ferramenta mais abrangente e utilizada é o aplicativo que permite a gestão das rotinas do condomínio. Este foi um dos atrativos para o Garden Village contratar a atual administradora de condomínios, que fornece e customiza a ferramenta. O aplicativo permite publicar balancetes interativos, aplicar advertências e penalidades, dá acesso aos contratos, relatórios e documentos do condomínio. Outras funcionalidades também muito utilizadas são os controles das manutenções preventivas, envio de mensagens, acesso a câmeras em tempo real, e o agendamento de reservas de ambientes.

De acordo com o diretor da administradora, Francisco de Borba, a aceitação do aplicativo por 80% dos clientes “representou uma revolução na comunicação e uma ferramenta para otimizar a gestão dos condomínios em Balneário Camboriú”.

O síndico do Garden Village atesta. “Condomínios novos que não adotarem tecnologias de suporte para gerenciar suas rotinas tendem a ficar devendo algo aos condôminos e moradores, porque a tecnologia já está muito incorporada à vida deles. É cômodo, seguro e ajuda muito na organização dos dados e documentos”, afirma Pereira.

Governança e novas atribuições

No residencial Privillège, inaugurado pela construtora Embraed em 2016, Willians Rodrigues exerce uma função semelhante à de síndico, porém, complementar. Como monitor de condomínio, ele presta assistência às atividades operacionais no edifício de 41 pavimentos e 70 unidades, como contato com moradores, comunicados, controle de manutenções, entre outras atribuições.

A construtora adotou a função de apoio ao síndico e ao gestor de condomínio, também existente no quadro, por assumir a gestão de seus novos condomínios através de uma administradora própria. Isso se dá por um período que pode se estender de um a cinco anos. A estratégia ajuda a preservar o padrão de qualidade do imóvel.

Monitores de condomínio atuam hoje em pelo menos oito dos mais novos empreendimentos de alto padrão da construtora. “Nesta função, a gestão é facilitada pela infraestrutura do condomínio, a definição clara de papéis e a boa comunicação entre todas as funções. Utilizamos um aplicativo para gerir com mais agilidade as reservas de ambientes e o acesso às câmeras, por exemplo. Tudo prioriza o conforto e a praticidade aos condôminos.”

Quatro pilares para a gestão condominial inteligente

Francisco De Borba Web
Francisco de Borba destaca os quatro pilares da gestão inteligente sob a perspectiva de imóveis de alto padrão

As boas práticas a seguir podem ser conhecidas, mas sua aplicação vem sendo readequada em meio à evolução dos condomínios de alto padrão de Balneário Camboriú. Quatro pilares da gestão inteligente de condomínios sob a perspectiva de imóveis de alto padrão são destacados pelo empresário Francisco de Borba, que atua no setor de contabilidade e administração de condomínios há 27 anos.

O primeiro dos quatro pilares é a valorização do patrimônio, considerando que o proprietário enxerga com olhos de investidor e espera que o imóvel seja mantido ou receba melhorias para tornar-se ainda mais valorizado. A segurança é o segundo pilar e compreende priorizar manutenções e proporcionar infraestruturas confiáveis como sistemas de vigilância. O terceiro pilar da gestão inteligente de condomínios é o cuidado com o funcionamento de todos os processos e equipamentos do condomínio, incluindo a gestão dos colaboradores.

Por fim, o quarto pilar apontado é a transparência como filosofia. “A transparência começa com o fazer o certo, com cumprir e fazer cumprir-se a Lei sem poupar recursos diante dessa prioridade. O síndico tem muitas leis a seguir, desde o Código Civil, a Lei n.4.591, o Código de Processo Civil e uma série de leis estaduais e municipais que regem o setor, além da convenção do próprio condomínio e seu regimento interno. Tantas responsabilidades demandam profissionalismo, ética e boa comunicação entre a administradora, o síndico e os condôminos”, relata Borba.

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Auto Gestão (Não tem auxilio de administradora/contabilidade) - 16.1%
Auto Gestão Assistida (Contrata serviços terceirizados de contabilidade) - 17%
Gestão com empresa administradora - 32.1%
Síndico Profissional (com administradora) - 27.7%
Síndico Profissional (sem administradora) - 5.4%
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