Sistema hidráulico: uma eterna preocupação dos síndicos

A parte hidráulica está na lista dos problemas que mais geram conflitos entre moradores e síndicos A parte hidráulica está na lista dos problemas que mais geram conflitos entre moradores e síndicos

É muito difícil achar um síndico que nunca tenha enfrentado algum tipo de problema com o sistema hidráulico do condomínio, tanto nas áreas comuns quanto das instalações nas unidades. E nesses casos não importa o tempo de construção do prédio, já que empreendimentos antigos e novos estão sujeitos a ter algum tipo de complicação como entupimento do sistema de esgoto, anomalias na pressão da água ou rupturas de conexões.

A lista de possibilidades é gigante e, além de causar muitos aborrecimentos, gera custos extras para os condomínios, uma vez que taxa de água está entre as maiores despesas de edifícios que não possuem hidrômetros individuais.

Além do custo financeiro, contratempos com a parte hidráulica lideram o ranking dos problemas que mais geram confusão entre moradores e administração. Sendo que, segundo o engenheiro paulista Roberto Boscarriol Júnior, consultor especializado na área, o maior número de reclamações entre aqueles que dividem paredes com outras pessoas está relacionado aos mais diversos tipos de vazamentos. Ele destaca que vistorias regulares e substituições de vedantes, anéis e regulagem de válvulas fluxíveis, nas unidades e áreas comuns, já deveriam ser uma prática incorporada na rotina de todos os edifícios.

“Assim como o corpo humano que necessita de ‘revisões’, as edificações também sofrem um desgaste natural, que acarreta a necessidade de manutenção periódica e sistemática de todos os seus itens. A negligência ou reformas inadequadas podem comprometer ainda mais a estrutura”, avalia.

De acordo com o engenheiro civil Sérgio Augusto Becke, membro da diretoria do Instituto Catarinense de Engenharia de Avaliações e Perícias (IBAPE-SC), as estruturas de um edifício têm um prazo de vida útil e esse tempo está condicionado ao tipo de material utilizado e às condições de uso. Por exemplo, a durabilidade do PVC é de 60 anos, podendo chegar a 100 anos se conservado de maneira adequada. Já para os tubos metálicos, indicados para a rede de incêndio ou em edifícios altos, que necessitam de uma maior resistência para suportar a alta pressão da água, o tempo varia de 12 a 18 anos. Enquanto que os de cobre, ideais para a condução de água quente pela estabilidade química, podem chegar a 80 anos - se não expostos a componentes corrosivos.

“Nas edificações antigas é comum fazer a troca da tubulação hidráulica e substituir a canalização, sendo que o PVC é a melhor opção quando o material anterior não está funcionando muito bem e a instalação não ficará exposta ao fogo. Essa é uma atitude normal de manutenção, pois a deterioração danifica ainda mais essa parte que não resiste às movimentações térmicas e às intempéries. Já nas edificações novas, vale lembrar que devemos nos ater ao manual de uso passado pelas construtoras na entrega do imóvel, que também inclui algumas recomendações para os moradores”, pontua. Entre elas, o especialista destaca não jogar óleo ou objetos pelos ralos, não furar as paredes antes de verificar o posicionamento dos tubos, evitar apertar em demasia registros e torneiras e sempre utilizar mão de obra especializada para a troca de peças.

Há algo de errado?

O sinal mais evidente de que alguma coisa não vai bem é o vazamento. Só que isso só será possível identificar a olho nu quando já houver um problema mais grave. E a missão de todo síndico é escapar de situações assim. Por isso, a importância de manter as verificações periódicas em dia e evitar o reparo que só é acionado quando a situação já está crítica e o gasto com o conserto acaba sendo alto.

Segundo o engenheiro e analista de instalações hidráulicas, Diogo Rodrigo da Cunha, para minimizar estragos e evitar dor de cabeça, existe uma série de equipamentos e técnicas modernas que auxiliam na identificação de vazamentos ocultos. Entre eles, destaque para Geofones Eletrônicos, Câmeras Térmicas, Detectores de Umidade, Câmeras de Vídeo Inspeção (endoscopia em tubulações), capazes de auxiliar na localização através de métodos não destrutivos, determinando com grande precisão o local exato do problema.

"Quando há um aumento no consumo de água sem explicação, ou uma infiltração, a tecnologia nos ajuda a encontrar o problema sem a necessidade da quebra de pisos e paredes, mostrando com rapidez e eficiência o ponto exato do vazamento", explica.

Além disso, ele destaca como fundamental dar atenção a alguns sinais que muitas vezes são ignorados, como barulhos diferentes na moto-bomba e trincas no piso e paredes, que podem ser resultado do movimento das tubulações de água quente que costumam dilatar e essa variação térmica produz um esforço na estrutura e nos canos. Principalmente quando não há o espaço necessário. Outro ponto que merece atenção é pressão máxima de operação dos equipamentos hidráulicos em prédios mais altos, que não pode passar de 40 mca. O excesso de pressão nas tubulações pode causar o ‘golpe de aríete’, ou até mesmo seu o rompimento. A dica nessas situações é utilizar válvulas redutoras de pressão ou ainda reservatórios de água intermediários.

Cuidados de uso e manutenção rotineira

• Verifique o funcionamento das bombas de recalque (de água potável, incêndio, esgoto, ou de águas pluviais), submersas (esgoto e águas pluviais)

• Teste, com todas as torneiras e registros fechados, se o hidrômetro continua rodando. Isso indica a presença de vazamento

• Verifique vazamentos nas torneiras e registros, inclusive chuveiro. Além disso, confira se há algum defeito de acionamento na válvula de descarga

• Confira se há trincas internas ou afundamento nas laterais das caixas de esgoto em terreno natural

• Verifique a estanqueidade das tubulações, isolamentos de água quente e se as tubulações de cobre apresentam oxidação

• Certifique-se se há a formação de calcário nas saídas dos tubos na caixa d’água superior, indicando a presença de vazamentos.

Fonte: Sérgio Augusto Becke e Roberto Boscarriol Júnior

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Enquete

Para conter a pandemia do Covid-19 quais medidas estão sendo mais difíceis de serem adotadas no condomínio?

Controlar obras em unidades - 12.9%
Utilização de máscara por moradores - 26.4%
Informar condômino infectado - 7.9%
Aplicar as normas de silêncio - 15%
Controlar o uso de áreas comuns - 14.3%
Realização de assembleias - 20.7%
Locação de temporada - 2.9%
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