O desafio na estruturação jurídica dos empreendimentos multiuso

O desafio na estruturação jurídica dos empreendimentos multiuso

Atendendo a uma crescente demanda do mercado imobiliário, as incorporadoras passaram a utilizar os chamados empreendimentos multiuso. Esse modelo de empreendimento torna possível morar, trabalhar e se divertir no mesmo local. 

Já em 1964 a Lei 4.591/64, em seu art. 8º, abraçou esta modalidade especial de empreendimento, ao estabelecer regras específicas para os casos de mais de uma edificação em terreno aberto. Posteriormente, em 1965 a Lei 4.864 trouxe a premissa do desdobramento da incorporação em várias incorporações nos seus art. 6º e 7º.

No que tange a execução das obras e lançamentos de cada etapa, estes podem ser fracionados em momentos diferentes, segundo determina o art. 6º da Lei 4.864/65. Assim, à medida que se concluam as obras de cada subcondomínio é possível a expedição do Habite-se para cada etapa, e a sua respectiva Instituição de Condomínio no Registro de Imóveis competente.

Dentre outras características, e diante da separação em subcondomínios há a faculdade de eventuais alterações de projetos tocarem somente o subcondomínio que maneja a alteração, não prejudicando ou alterando os projetos e frações dos demais subcondomínios, necessitando para isso apenas da anuência dos proprietários das unidades autônomas do respectivo subcondomínio.

Desta feita, para a compreensão dessa modalidade de empreendimento há dois aspectos essenciais: o aspecto jurídico e o aspecto operacional.

No que tange ao aspecto jurídico, o seu objetivo concerne em propiciar e antecipar soluções que visem auxiliar na administração desses empreendimentos. Assim, é possível que o incorporador, por meio dos “Quadros de Áreas” e da “Convenção de Condomínio”, delimite a utilização, o acesso e a passagem de determinadas áreas de uso comum para o uso exclusivo dos condôminos de determinado subcondomínio.

Já no que tange ao aspecto operacional, estes empreendimentos dependem de uma estrutura jurídica e operacional adequada, composta pela previsão de síndico e subsíndicos com atribuições específicas para cada um dos subcondomínios e com a adoção de um critério proporcional de rateio das despesas condominiais.

Ademais, para deliberar sobre a situação das áreas de uso comum com uso exclusivo de determinado subcondomínio, pode-se utilizar das Assembleias Particulares, já que interessam à apenas alguns condôminos e dada a dimensão desses empreendimentos, o comparecimento de todos os condôminos do condomínio geral se tornaria inviável e de difícil condução.

Assim, conclui-se que ao adotar essa perspectiva, o incorporador deverá criar mecanismos para garantir a autonomia entre os subcondomínios, a fim de que possam ser administrados de forma independente, de acordo com suas necessidades, convergindo para o fato de que constituem um empreendimento único.

Bruna Farias de Borba
Advogada
Associada ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB de São José/SC
Pós-Graduanda em nível de Especialização em Direito e Negócios Imobiliários, pela Damásio Educacional
Sócia proprietária do escritório Gonçalves & Borba Advocacia e Consultoria Jurídica

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