Legítima atuação do síndico contra as regras internas do condomínio

Legítima atuação do síndico contra as regras internas do condomínio

O comando normativo do art. 1.348, III do Código Civil determina que compete ao síndico: IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembleias, o que denota que sua atuação está vinculada a estrita observância de regras pré-existentes e das que forem criadas ao longo do período de sua gestão.

A despeito do caráter impositivo de tal norma, o fato é que o síndico poderá deixar de aplicar as regras internas que, no seu entendimento, devidamente fundamentado, contrariem disposições constitucionais e infraconstitucionais, sem que com isso caracterize ato de omissão de sua parte, e, por consequência, má administração capaz de fundamentar sua destituição.

Entretanto, para que isso ocorra há necessidade de estarem presentes dois elementos, um de ordem subjetiva e outro objetiva. O primeiro deles é que o síndico atue impulsionado por boa-fé, ou seja, tenha lisura e honestidade em sua intenção, e não seja movido por sentimentos de apadrinhamento ou amizade para com qualquer um dos destinatários da norma. O segundo deles é que haja um fundamento jurídico que dê embasamento à sua decisão, não bastando a opinião de terceiros, achismos ou excesso de zelo e precaução.

Imagine que por previsão regimental seja proibida a “locação” de salão de festas por parte de condômino inadimplente. Entretanto, o síndico, atento a decisões judiciais que tenham condenado condomínios à reparação por danos morais por entender ilícita tal previsão, deixe de aplicar referida restrição aos condôminos inadimplentes, contrariando, então, as disposições regulamentares.

Existe aqui o elemento subjetivo da boa-fé, identificado pela reta intenção de evitar futuras ações judiciais, assim como o elemento objetivo, que são as decisões judiciais que perfeitamente podem vir a ser aplicadas em face do seu condomínio.

Em outra ocasião, decide-se em assembleia pela não realização de obras exigidas pelo Corpo de Bombeiros, sob fundamento dos condôminos presentes de que “nenhum condomínio cumpre as regras”, ou de que “o condomínio não dispõe de recursos”, optando-se por varrer o problema para debaixo do tapete.

Contrariando tal decisão, o síndico determina a realização das obras e o rateio das despesas entre os condôminos, visando evitar danos potenciais ao condomínio, como eventual recusa de cobertura securitária em caso de sinistro. Ocorre que, verificando-se presentes os elementos subjetivo e objetivo, nenhuma punição pode ser aplicada ao síndico, agindo acertadamente, ainda que contrarie decisão da assembleia.

Além desses casos acima apontados, outros podem ser exemplificados, tais como:

    a) Permissão para que idosos, crianças, gestantes e portadores de necessidades especiais transitem com animal solto pelas áreas comuns quando as regras internas proíbem sem estabelecer exceções;

    b) Permissão para que prestadores de serviços ingressem no condomínio para a entrega de produtos aos condôminos idosos, gestantes ou portadores de necessidades especiaisquando as regras internas proíbem sem estabelecer exceções;

    c) Não realizar o corte de fornecimento de gás de unidade inadimplente quando determinado pela assembleia ou regras internas do condomínio;

    d) Deixar de aplicar penalidade claramente desproporcional em desfavor de condômino, votada em assembleia de condomínio;

    e) Determinar a redução de multa moratória prevista na convenção de condomínio para o patamar de 2%, caso haja registro de maior percentual.

Aqui, há um claro prestígio da boa-fé e da legalidade, em detrimento do formalismo imposto por assembleias de condomínios que pensam agir como “conselhos tribais aborígenes”, estabelecendo regras em desacordo com uma ordem legal já constituída e com plena eficácia sobre qualquer relação jurídica.

Zulmar José Koerich Junior
Advogado
Associado ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
Pós-graduado em Direito Civíl e Empresarial
Autor das obras “Condominio Edilício Aspectos Práticos e Teóricos”, “Manual para Síndicos, Membros de Conselho e administradores em 323 perguntas e respostas”, e “Danos Morais nos Tribunais”
Colunista da Associação Paulista de Condomínios e do Clicksíndicos.

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