Garantias e prazos

Garantias e prazos

É uma constante na vida dos síndicos e no dia a dia das construtoras os “chamados” para reparo de vícios que vão aparecendo ao longo da utilização dos edifícios/condomínios, e as dúvidas começam a aparecer sobre os prazos de garantia e os prazos para acionamento judicial.

A legislação civil disciplina a matéria, o artigo 618 do Código Civil Brasileiro – CC estabelece: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”. Embora muito se discuta a respeito desse prazo de 05 (cinco) anos, o entendimento já está pacificado e consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ, de que esse prazo não tem natureza decadencial ou prescricional, é um prazo meramente de GARANTIA.

Portanto, o construtor responderá pelo prazo de 05 (cinco) anos por vícios construtivos, de materiais e solo.

Após a expedição do habite-se inicia-se a contagem do prazo de 05 (cinco) anos da garantia, o que significa dizer que ao longo de 05 (cinco) anos, os vícios que vierem a ser apresentados devem ser garantidos pelo construtor.

O prazo de 05 (cinco) anos da garantia não se confunde com o prazo prescricional para o exercício do direito de ação à reparação dos danos.

O prazo prescricional previsto no artigo 205 do CC é de 10 (dez) anos, no entanto, existe corrente que defende o prazo prescricional de 03 (três) anos, pois a regra aplicável para os defensores da corrente é o artigo 206 CC, §3º, inciso V (reparação civil).

O prazo prescricional, seja 10 (dez) ou 03 (três) anos, inicia-se a partir da data da ciência/conhecimento do vício.
Portanto, o prazo de garantia de 05 (cinco) anos não é balizador para a contagem do prazo prescricional, apenas reflete o período de garantia.

O prazo prescricional pode ser interrompido, como estabelece o artigo 202 CC, com o envio de notificação judicial ou extrajudicial ou qualquer outra forma de ciência inequívoca, demonstrando que foi dado conhecimento ao construtor sobre o vício discutido.

Os prazos de garantia e prescrição são definidos pela legislação brasileira, resta aos condomínios, condôminos e construtores a manutenção do registro das comunicações, seja através de e-mails, chamados via sistemas, correspondências escritas, notificações, enfim, a prova do registro é indispensável para a comprovação dos prazos, seja de garantia ou prescricional do exercício do direito à eventual ação.

Daniela Fontes e Silva
Advogada e Consultora Jurídica, especialista em administração de negócios
Sócia do Fontes, Souza & Silveira Advogados, escritório membro do IBRADIM – Instituo Brasileiro de Direito Imobiliário.

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