Taxa condominial: é possível cobrar judicialmente apenas um dos proprietários?

Taxa condominial: é possível cobrar judicialmente apenas um dos proprietários?

O débito proveniente de taxas condominiais possui característica propter rem, ou seja, a dívida é vinculada ao próprio imóvel e, consequentemente, a cobrança judicial deve recair face o proprietário do bem.

O próprio brocardo PROPTER REM já define perfeitamente a natureza do crédito do Condomínio, tendo em vista que “propter” significa “EM RAZÃO DE” ou “POR CAUSA DE” e “rem” significa “COISA”.

Vê-se, assim, que as taxas condominiais existem não por vontade direta da coletividade de moradores, mas por força da sua peculiaridade de conservar e manter o bem.

Pois bem. A cobrança de taxas de condomínio é um direito obrigacional, tendo o Condomínio opção de cobrar débitos condominiais de todos os proprietários ou de qualquer um dos coproprietários do imóvel, uma vez que são devedores solidários.

Não se discute se o imóvel tem dois proprietários, na cobrança de taxas condominiais com caráter propter rem, a dívida é atrelada à própria coisa e todos respondem solidariamente, são coproprietários e corresponsáveis por dívidas contraídas.

Assim, a ação judicial de cobrança de despesas condominiais pode, também, ser promovida face apenas um dos proprietários da unidade, porquanto se trata de obrigação indivisível, cuja responsabilidade é solidária e a garantia real é o próprio bem.

Vale lembrar, que todos os proprietários do imóvel, inclusive aqueles que não figuram na ação judicial, têm conhecimento da origem e referência dos débitos que possuem para com o Condomínio, uma vez que a dívida condominial é uma obrigação portable, na qual o devedor não pode alegar desconhecimento do débito, falta de boletos ou qualquer argumento para isentá-lo de pagamento ou encargos legais.

Os devedores sabem que todo mês uma taxa condominial irá se vencer e deverá ser quitada para manutenção e conservação do condomínio, não havendo necessidade de alguém comunicar ou notificar que há inadimplência, eles já têm ciência. Portanto, o débito referente à taxas condominiais é uma obrigação portable, sendo que o pagamento deve ser realizado pelos devedores ao credor.

A obrigação dos proprietários do imóvel de manter em dia o pagamento das despesas condominiais é solidária, pertencendo ao proprietário que figura na demanda e ao proprietário que não figura no polo passivo do processo.

Percebe-se que o Condomínio tem a faculdade de ajuizar a cobrança contra qualquer um dos proprietários do bem e, considerando que o pagamento das taxas condominiais é uma obrigação solidária e impartível, a eventual penhora deve recair sobre a integralidade do imóvel, por também ser indivisível, além de ser a única garantia da dívida.

Independe se a ação judicial tramita contra apenas um dos proprietários, já que não há litisconsórcio passivo necessário entre estes, no momento processual oportuno a penhora do imóvel gerador dos débitospropter rem deve recair sobre a totalmente do bem, pois há solidariedade nas obrigações dos proprietários.

Obviamente, para que não haja quaisquer prejuízos ou nulidades, os coproprietários que não estejam no polo passivo deverão ser obrigatoriamente intimados de uma eventual penhora e demais atos constritivos do processo.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina e o Superior Tribunal de Justiça possuem, respectivamente, entendimento neste sentido, adiante:

“NA AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO, O DIREITO VINDICADO TEM NATUREZA OBRIGACIONAL POR RELACIONAR-SE COM A CONTRAPRESTAÇÃO PELOS SERVIÇOS POSTOS À DISPOSIÇÃO DOS CONDÔMINOS, ESTANDO O CONDOMÍNIO COM A FACULDADE DE PROMOVER A COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINAIS CONTRA QUALQUER UM DOS CO-PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL, NÃO HAVENDO LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO.” (Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação Cível n. 2012.032222-6, Julgado no dia 28 de junho de 2012).

“POR SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM, A AÇÃO FUNDADA EM DESPESAS DECONDOMÍNIO PODE SER AJUIZADA CONTRA QUALQUER DOS CÔNJUGES OU COMPANHEIROS E APENHORA PODE RECAIR SOBRE O IMÓVEL COMO UM TODO. PORTANTO, CONSIDERANDO TAMBÉM QUE OS CONDÔMINOS RESPONDEM SOLIDARIAMENTE PELO DÉBITO, NÃO HÁ QUE SE FALAR EM PRESERVAÇÃO DA MEAÇÃO.” (STJ. Agravo em Recurso Especial n. 490.442 – SP 2014/0061688-6).


Dito isto, conclui-se que a cobrança de taxas condominiais inadimplidas é um direito obrigacional, tendo o Condomínio a faculdade de cobrar o débito de todos os proprietários ou de qualquer um dos coproprietários do imóvel, vez que são devedores solidários e a dívida é atrelada à própria coisa.


Diogo Silva Kamers
Advogado OAB/SC 29.215
48 - 3222 25 05
Geraldo Gregório Jerônimo Advogados Associados Ltda.

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