É possível a unificação de unidades em condomínio edilício?

É possível a unificação de unidades em condomínio edilício?

Não é muito raro situações em que um proprietário de dois ou mais apartamentos, visando ampliar a sua unidade, resolve unificar os imóveis.

No entanto, apesar da situação fática ser de fácil resolução (pelo menos em se tratando de unidades localizadas no mesmo pavimento), a formalização da unificação perante o condomínio e Ofício de Registro de Imóveis se mostra uma tarefa árdua e complexa.

Isso porque qualquer modificação na especificação das unidades autônomas provoca reflexos no condomínio, sendo imprescindível a aprovação pelos condôminos em assembleia.

Nesse ponto avista-se o cerne da questão e principal razão para inviabilizar a fusão das unidades. Qual o quórum necessário e como poderia ser feita a aceitação pelos demais condôminos?

Para responder a esta pergunta, há que se considerar inicialmente que a questão não é pacificada. Existem posicionamentos desde o mais conservador ao mais tolerante.

Alguns doutrinadores, como o renomado Dr. Mario Pazutti Mezzari (em sua obra intitulada: “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis) considera três possibilidades:

a) Genérica, caso a convenção de condomínio, devidamente registrada, preveja a autorização para tal fim;

b)
Expressa, quando todos os condôminos assinam o documento de anuência; e

c)
Tácita, com a convocação de Assembléia Geral Extraordinária com pauta específica, ou seja, na qual o assunto do dia seja a unificação da unidade e desde que não haja oposição, implicitamente estaria se obtendo a unanimidade.

Já a linha mais conservadora é baseada na interpretação literal do artigo 1.351 do Código Civil, por entender que a unificação se trata de uma alteração da unidade imobiliária, o que, por consequência, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Em recente julgado, o magistrado da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo/SP, entendeu que “levando em conta a relevância da alteração ao diminuir-se o número de unidades autônomas do condomínio e criando-se uma única unidade com área correspondente ao dobro da área das unidades autônomas restantes, para que haja a averbação da unificação é necessária a aprovação unânime dos condôminos” (Processo 1021666-07.2018.8.26.0100).

Na prática, a exigência pela concordância unânime dos condôminos pode inviabilizar o projeto de unificação das unidades, restando ao interessado o suprimento das anuências pela via judicial.

Além da aprovação do condomínio, seja qual for o posicionamento adotado, o proprietário que busca a fusão de suas unidades deverá apresentar requerimento específico ao Ofício de Registro de Imóveis competente, munido de autorização da Prefeitura Municipal, projeto assinado por engenheiro devidamente credenciado ao CREA, ART e memorial descritivo prevendo as especificações da unidade resultante.

Luis Henrique Cury
Advogado e consultor Jurídico
Diretor Regional Sul do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM em Santa Catarina
Integrante do Escritório Albert Zilli & Advogados Associados
Especialista em Direito Notarial e Registral

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