Condomínios litorâneos e seus desafios de gestão

Condomínios litorâneos e seus desafios de gestão

A gestão de condomínios é desafiadora por si só, mas quando falamos de condomínios em cidades litorâneas o desafio é maior ainda; teoricamente não há diferença na forma de gestão dos condomínios de beira-mar e dos condomínios de cidades não litorâneas, já que todos estão debaixo da mesma legislação e princípios administrativos.

No entanto, na prática, a situação muda um pouco, pois gerir um condomínio no litoral torna-se um desafio, principalmente na alta temporada.

Para ter êxito na gestão desses condomínios, planejamento é a chave juntamente com a previsibilidade de ocorrências que poderão impactar negativamente no bem-estardos condôminos no período de veraneio, como por exemplo, prever a falta de água, muito comum nessa época, buscando alternativas com fornecedores de caminhões-pipas, já ajustando acordos com esses prestadores para agilizar o fornecimento de água em casos emergenciais.

Outra situação é deixar a manutenção dos equipamentos do condomínio em dia, mediante o checklist de manutenção preventiva em bombas de piscinas, motores de portões, treinamentos de funcionários, cuidados com a segurança, dedetização para combater as pragas de verão, limpeza nas fossas e caixas de gorduras etc.

Normalmente como um condomínio de praia possui inúmeras áreas de lazer dentro de sua área comum, por exemplo, sauna, piscina, espaço gourmet, cinema, brinquedoteca, academia, churrasqueiras, parquinhos infantis, quadras poliesportivas, e outras tantas, é essencial que essas áreas passem por uma revisão de funcionalidade para poder receber as demandas na época de calor. Os proprietários partem de suas cidades para as férias no litoral e esperam desfrutar ao máximo do conforto dessas áreas, por isso um bom zelador predial pode fazer a diferença na gestão desses condomínios.

Para o condomínio de praia não virar um caos social, o síndico deverá manter a rigidez na observância do regimento interno e nas normas de uso dos equipamentos do condomínio, aplicando quando necessárioassansões e penalidades regimentais para manter a ordem e a boa convivência.

Um ponto crítico é circulação de banhistas pelas áreas sociais do condomínio, onde muitas vezes surfistas e pessoas com trajes de banho não respeitam as normas e circulam por locais não apropriados para pessoas molhadas e portando pranchas de surfe, como nos elevadores e halls sociais e portaria. Normalmente o condomínio possui entradas diferenciadas para banhistas, com duchas e “lava-pés“ nessas entradas, os funcionários da portaria devem ficar atentos para orientar e chamar a atenção caso as regras sejam infringidas.

Outro ponto preocupante é a população de ”pets” nos condomínios, que se não for muito bem regulamentada, pode gerar muitos conflitos de vizinhança. Em Balneário Camboriú, temos uma superpopulação de cães que vivem em apartamentos, por isso o condomínio deve ter regras claras de como se dará a circulação de animais nas áreas comuns, instruir seus donos a levarem sacolinhas para recolherem os dejetos nos passeios e ficar atento para os animais não fazerem suas necessidades no interior do condomínio.

A mão de obra e serviços especializados também encarece muito nessa época, empresas e prestadores se aproveitam das demandas do verão para aumentarem seus preços, técnicos de manutenção de ar-condicionado, piscineiros, eletricistas e encanadores estão entre os profissionais mais caros e escassos nesteperíodo, por isso a recomendação de executar os serviços desses profissionais na “baixa temporada”.

O zelador é peça fundamental para o funcionamento operacional desses condomínios, porém em muitos residenciais, onde o síndico é proprietário, mas não reside no empreendimento, há certa “liberdade” desses profissionais. Alguns extrapolam os limites de suas funções e exercem atividades paralelas e ilegais como o agenciamento de locações de apartamentos e intermediações em vendas de imóveis, colocando em risco a segurança da negociação imobiliária por se tratar de um profissional não habilitado para tal e prejudicando o desempenho das funções da zeladoria, que ficam em segundo plano.

Essa prática do “zelador corretor” é relativamente comum na cidade, e representa um “vício” que atende aos desejos dos compradores e vendedores, já que a comissão paga a um zelador é muito menor que a de direito de um corretor imobiliário. Essa prática vem sendo combatida pelos sindicatos da categoria, prevendo em convenção coletiva inclusive a rescisão do funcionário por justa causa.

Apesar dos relatos acima, gerir um condomínio de praia é muito gratificante pela diversidade de pessoas e cultura que encontramos nesses condomínios. Quando se usa da experiência e qualificação para a função de síndico, tudo fica mais fácil, pois uma gestão eficiente gera benefícios para os condôminos e todo o mercado condominial, que ganha com a expertise desse profissional.

Odimar Manoel é síndico, pós-graduando em Auditoria, Gestão e Finanças, auditor condominial pela UPCONDO e instrutor de cursos condominiais pelo Secovi de Balneário Camboriú; contato pelo e-mail :  odimar@upcondo.com.br

Odimar Apresentação 01

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