Sistema hidráulico: uma eterna preocupação dos síndicos

Tubulação de incêndio com ferrugem pela falta de manutenção Tubulação de incêndio com ferrugem pela falta de manutenção

Além de causar muitos aborrecimentos, problemas hidráulicos geram custos extras para os condomínios

É muito difícil achar um síndico que nunca tenha enfrentado algum tipo de problema com o sistema hidráulico do condomínio, tanto nas áreas comuns quanto das instalações nas unidades. E nesses casos não importa o tempo de construção do prédio, já que empreendimentos antigos e novos estão sujeitos a ter algum tipo de complicação como entupimento do sistema de esgoto, anomalias na pressão da água ou rupturas de conexões.

A lista de possibilidades é gigante e, além de causar muitos aborrecimentos, gera custos extras para os condomínios, uma vez que taxa de água está entre as maiores despesas de edifícios que não possuem hidrômetros individuais. E para piorar, na maioria das cidades catarinenses, o valor cobrado na conta de água é dobrado em função da taxa de tratamento de esgoto que está vinculado ao consumo e não a um custo fixo pelo serviço.

Além do custo financeiro, contratempos com a parte hidráulica lideram o ranking dos problemas que mais geram confusão entre moradores e administração. Sendo que, segundo o engenheiro paulista Roberto Boscarriol Júnior, consultor especializado na área, o maior número de reclamações entre aqueles que dividem paredes com outras pessoas está relacionado aos mais diversos tipos de vazamentos. Ele destaca que vistorias regulares e substituições de vedantes, anéis e regulagem de válvulas fluxíveis, nas unidades e áreas comuns, já deveriam ser uma prática incorporada na rotina de todos os edifícios.

“Assim como o corpo humano que necessita de ‘revisões’, as edificações também sofrem um desgaste natural, que acarreta a necessidade de manutenção periódica e sistemática de todos os seus itens. A negligência ou reformas inadequadas podem comprometer ainda mais a estrutura”, avalia.

De acordo com o engenheiro civil Sérgio Augusto Becke, membro da diretoria do Instituto Catarinense de Engenharia de Avaliações e Perícias (IBAPE-SC), as estruturas de um edifício têm um prazo de vida útil e esse tempo está condicionado ao tipo de material utilizado e às condições de uso. Por exemplo, a durabilidade do PVC é de 60 anos, podendo chegar a 100 anos se conservado de maneira adequada. Já para os tubos metálicos, indicados para a rede de incêndio ou em edifícios altos, que necessitam de uma maior resistência para suportar a alta pressão da água, o tempo varia de 12 a 18 anos. Enquanto que os de cobre, ideais para a condução de água quente pela estabilidade química, podem chegar a 80 anos - se não expostos a componentes corrosivos.

“Nas edificações antigas é comum fazer a troca da tubulação hidráulica e substituir a canalização, sendo que o PVC é a melhor opção quando o material anterior não está funcionando muito bem e a instalação não ficará exposta ao fogo. Essa é uma atitude normal de manutenção, pois a deterioração danifica ainda mais essa parte que não resiste às movimentações térmicas e às intempéries. Já nas edificações novas, vale lembrar que devemos nos ater ao manual de uso passado pelas construtoras na entrega do imóvel, que também inclui algumas recomendações para os moradores”, pontua. Entre elas, o especialista destaca não jogar óleo ou objetos pelos ralos, não furar as paredes antes de verificar o posicionamento dos tubos, evitar apertar em demasia registros e torneiras e sempre utilizar mão de obra especializada para a troca de peças.

Garagem inundada

Um bom exemplo de que problemas simples podem acarretar uma série de consequências mais graves vem de Balneário Camboriú, no condomínio Mário Boese, construído em 1998. Há quatro anos no comando, a síndica Maria Graça Deckert já teve que enfrentar o efeito cascata de uma oxidação no ramal, que abriu dentro da prumada. A história começou com a ligação de um morador do 11º andar dizendo que não tinha água e, como efeito dominó, terminou com a garagem do prédio e a cozinha e lavanderia de uma unidade no primeiro andar completamente inundadas.

 

Cond Maria Graa Deckert Web
Síndica Maria Graça Deckert: garagem e apartamento inundados

 

“Não tem como prever quando uma coisa dessas vai acontecer, mas para tentar evitar é fundamental que moradores e administração estejam sempre atentos aos menores sinais. No nosso caso, após essa verdadeira caça às bruxas, achamos um vazamento em uma coluna da garagem. Só que, para ter acesso ao local real do problema, o encanador teve que quebrar a parede por dentro do apartamento. De início houve um pouco de resistência por parte dos moradores, mas no final deu tudo certo. A próxima medida é instalar redutores de pressão para evitar que isso aconteça novamente”, comenta Maria.

Manutenção geral

Já em Florianópolis, após assumir a administração do condomínio em maio, o síndico Volnei Farias Medeiros fez uma inspeção geral no espaço e identificou vários itens com problemas por falta de manutenção. Com ajuda técnica, foi constatada a necessidade de realizar a impermeabilização da caixa d’agua, além de efetuar a troca emergencial da tubulação de incêndio, que estava com ferrugem pela falta de manutenção, e da limpeza dos barriletes, resultado de reparos de má qualidade. Entre as substituições, a saída do hidrômetro para as tubulações deixou de ser de PVC e passou para PRR, que tem entre seus diferenciais não precisar ser enroscado ou colado, já que suas peças são soldadas, diminuindo drasticamente o risco de qualquer vazamento.

 

Cond Volnei Farias Medeiros Web
Síndico Volnei Farias Medeiros fez a troca emergencial da tubulação de incêndio do condomínio

 

“Após constatado o grau de complexidade e emergência, começamos uma série de ações para colocar a estrutura em ordem. De acordo com o engenheiro responsável pela obra, em caso de rompimento da tubulação as consequências seriam bem ruins, como infiltrações das unidades e área comuns, principalmente do sistema elétrico e elevadores. O edifício não possui rota de fuga da água em caso de derramamento da caixa d’agua, que tem capacidade para 60 mil litros”, comenta. Com o término de todos os reparos, previsto para novembro, o prédio construído em 1976 no centro da Capital estará em perfeitas condições para receber apenas manutenção preditiva.

Há algo de errado?

O sinal mais evidente de que alguma coisa não vai bem é o vazamento. Só que isso só será possível identificar a olho nu quando já houver um problema mais grave. E a missão de todo síndico é escapar de situações assim. Por isso, a importância de manter as verificações periódicas em dia e evitar o reparo que só é acionado quando a situação já está crítica e o gasto com o conserto acaba sendo alto.

Segundo o engenheiro e analista de instalações hidráulicas, Diogo Rodrigo da Cunha, para minimizar estragos e evitar dor de cabeça, existe uma série de equipamentos e técnicas modernas que auxiliam na identificação de vazamentos ocultos. Entre eles, destaque para Geofones Eletrônicos, Câmeras Térmicas, Detectores de Umidade, Câmeras de Vídeo Inspeção (endoscopia em tubulações), capazes de auxiliar na localização através de métodos não destrutivos, determinando com grande precisão o local exato do problema.

"Quando há um aumento no consumo de água sem explicação, ou uma infiltração, a tecnologia nos ajuda a encontrar o problema sem a necessidade da quebra de pisos e paredes, mostrando com rapidez e eficiência o ponto exato do vazamento. Uma análise inicial, realizada por uma equipe técnica qualificada, determinará qual ramal está com problema e com base nisso iniciará um processo de investigação", explica.

Além disso, ele destaca como fundamental dar atenção a alguns sinais que muitas vezes são ignorados, como barulhos diferentes na moto-bomba e trincas no piso e paredes, que podem ser resultado do movimento das tubulações de água quente que costumam dilatar e essa variação térmica produz um esforço na estrutura e nos canos. Principalmente quando não há o espaço necessário. Outro ponto que merece atenção é pressão máxima de operação dos equipamentos hidráulicos em prédios mais altos, que não pode passar de 40 mca. O excesso de pressão nas tubulações pode causar o ‘golpe de aríete’, ou até mesmo seu o rompimento. A dica nessas situações é utilizar válvulas redutoras de pressão ou ainda reservatórios de água intermediários.

Cuidados para síndicos e condôminos

  • Não utilize, na limpeza ou desentupimento, hastes metálicas rígidas ou vergalhões, ácidos ou produtos cáusticos
  • Ao limpar os reservatórios, abra e feche completamente todos os registros do barrilete, para evitar travamento por incrustação
  • Não pendure nenhum objeto em registro
  • Verifique funcionamento das boias das caixas d’água e se as mesmas estão reguladas de maneira que não haja vazamento pelo extravasor (ladrão). Aproveite e confira se as tampas estão bem vedadas. Se forem de fibra, verificar se não há nenhuma rachadura ou vazamento nos flanges
  • Confira periodicamente se os terminais de ventilação da rede de esgoto estão abertos.

Cuidados de uso e manutenção rotineira

  • Limpe ralos e sifões das louças sanitárias, tanques, lavatórios e pias, corrigindo eventuais vazamentos. A mesma dica vale para a limpeza dos reservatórios, das caixas sifonada e de passagem de gordura e esgoto
  • Verifique o funcionamento das bombas de recalque (de água potável, incêndio, esgoto, ou de águas pluviais), submersas (esgoto e águas pluviais)
  • Teste, com todas as torneiras e registros fechados, se o hidrômetro continua rodando. Isso indica a presença de vazamento
  • Verifique vazamentos nas torneiras e registros, inclusive chuveiro. Além disso, confira se há algum defeito de acionamento na válvula de descarga
  • Confira se há trincas internas ou afundamento nas laterais das caixas de esgoto em terreno natural
  • Verifique a integridade dos suportes das instalações suspensas
  • Limpe os filtros e efetue revisão nas válvulas redutoras de pressão
  • Verifique a estanqueidade das tubulações, isolamentos de água quente e se as tubulações de cobre apresentam oxidação
  • Certifique-se se há a formação de calcário nas saídas dos tubos na caixa d’água superior, indicando a presença de vazamentos.

Fonte: Sérgio Augusto Becke e Roberto Boscarriol Júnior

Novo modelo tarifário

Os custos relacionados a taxas de água e esgoto estão entre as maiores despesas de edifícios. E em Santa Catarina esses valores podem aumentar, já que muitas companhias de abastecimento estão revendo suas estruturas tarifárias. Para o engenheiro Becke a palavra de ordem é evitar desperdícios: consumo menor, conta menor.

“O modelo proposto vem estimular a economia de água e a sustentabilidade ambiental e econômico-financeira da prestação dos serviços públicos de abastecimento de água e esgotamento sanitário. Mas de nada adianta o síndico buscar o engajamento dos moradores para o uso consciente, se os sistemas hidráulicos do prédio não estão em dia”, avalia.

Segundo ele, comparando o modelo existente ao proposto, nos condomínios o faturamento será feito através do volume efetivamente medido nos hidrômetros, somado ao valor da tarifa fixa multiplicada pelo número de unidades consumidoras.

“Nos casos com medidor único, a Casan irá faturar o volume medido no hidrômetro, distribuindo-o nas faixas de consumo de forma proporcional ao número de unidades consumidoras de cada prédio, mais a tarifa fixa que será cobrada também de acordo com o número de apartamentos. Tudo em fatura única para o condomínio. A cobrança individualizada de cada morador dependerá da forma estabelecida em convenção”, explica o engenheiro.

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