Prédios revitalizados ganham espaço no mercado

Prédios revitalizados ganham espaço no mercado


Sem perder a identidade, prédios com mais de três décadas modernizam a estrutura com projeto de revitalização e ganham valor junto ao mercado imobiliário.

 

O envelhecimento é um ciclo natural e os edifícios fazem parte dessa regra. Com o início já longínquo da verticalização das cidades, é comum encontrar em Florianópolis prédios com 40 anos. Eles, no entanto, não são como outros objetos, que podem ser jogados fora e substituídos. Nesse contexto, a revitalização surge como uma opção que proporciona não apenas o maior bem-estar dos moradores, mas também a valorização dos imóveis em um cenário dominado por empreendimentos novos e modernos.

Embora muitos associem o antigo à queda de valor, os condomínios revitalizados atraem cada vez mais o interesse das pessoas, tanto por sua identidade e características arquitetônicas, quanto pela localização, que normalmente fica nas regiões centrais das grandes cidades. Esse é o caso do condomínio Guarazes, localizado no centro da capital catarinense, que foi construído na década de 1980 e que recentemente passou por um processo de revitalização.

“A escolha por edifícios antigos, porém bem localizados e amplos, é uma tendência das grandes cidades, como São Paulo, que vêm reciclando os centros antigos. Hoje, a proximidade do trabalho é sinônimo de qualidade de vida”, diz a arquiteta Luciana Decker, que ao lado do colega André Manara esteve à frente da obra.

Segundo ela, é “surpreendente” o resultado de uma boa reforma em instalações antigas. “Enquanto os novos apartamentos são cada vez menores, os ambientes dos prédios da década de 1970 têm dimensões e pé direito avantajados”, destaca a profissional, ao comentar que cresce na Grande Florianópolis a procura por esse tipo de obra.

Essa tendência é destacada também pela arquiteta Glaci Refosco, que cita até mesmo uma “hipervalorização” dos imóveis que passam pelo processo. “Em países como Portugal, diversos imóveis com idades bem superiores a 40 anos estão passando pelo retrofit e tornando-se hipervalorizados, abrigando lofts e moradias de alto padrão. Isso aqueceu o mercado imobiliário das principais cidades portuguesas”, comenta Glaci.

Em Santa Catarina, a arquiteta estima que a valorização de um condomínio revitalizado pode chegar a 40%. Ela ainda afirma que a tendência é que Florianópolis também mergulhe de cabeça nessa onda. “Acredito que essa tendência deva se alastrar por todo o centro de Florianópolis, onde o centro histórico, as ruas e avenidas também passarão por uma revitalização prevista no nosso Plano Diretor”.

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Salão de festas do condomínio Guarazes antes da reforma


Etapas para a revitalização

Construído em 1978, o edifício Adolfo Ziguelli, no centro de Florianópolis, iniciou recentemente sua revitalização. A primeira etapa foi a convocação de uma assembleia, em que o quórum de aprovação para a reforma foi de 90%. “A situação do prédio estava muito ruim em todos os sentidos, com muitas salas desocupadas e sendo desvalorizado por falta de cuidados. Dessa forma, os aluguéis baixavam e qualquer tipo de atividade se instalava em nosso prédio. Precisávamos de algo impactante”, relatou a síndica, Maria Aparecida dos Santos.

Com o consenso entre os condôminos, o próximo passo foi buscar um arquiteto para comandar a obra. Para isso, Cida iniciou uma pesquisa minuciosa por um profissional com boas referências e capaz de atender às expectativas. “Trabalhamos em conjunto todo o tempo”.

A arquiteta Glaci relata que o projeto normalmente é iniciado pelas instalações elétricas, hidráulicas, lógica de rede e telefonia, adequando todo o prédio e adaptando novas tecnologias de energia, como painéis fotovoltaicos. Depois, é a vez do tratamento das áreas internas e, posteriormente, externas, “onde são colocados materiais leves e tecnológicos de fácil execução, evitando o quebra-quebra de uma reforma comum”, descreve a arquiteta.

Luciana, por sua vez, explica que há duas frentes como opção para a revitalização: reformar o existente e acrescentar melhorias. No primeiro caso, são feitos benefícios como vedação de esquadrias, calafetação de cerâmicas, pintura e troca de revestimentos comprometidos. “São obras de manutenção, preservação, limpeza e melhoria do espaço construído”, comenta.

Na segunda medida, de acréscimo de melhorias, é feito um projeto com base nas solicitações dos moradores, sempre atendendo as normas vigentes no município, como a NBR 9050 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que prevê a acessibilidade nos espaços comuns.

“É importante o acompanhamento e desenvolvimento de projetos por um profissional qualificado da área de arquitetura, para planejar e atender aos requisitos técnicos das normas”, destaca Luciana.

 

Espaços essenciais

Vale lembrar que, não importa qual tipo de revitalização seja escolhida pelo condomínio, alguns aspectos precisam estar presentes no projeto. Em relação a esse ponto, as duas arquitetas são unânimes quanto a dar atenção especial às áreas comuns da edificação. “As áreas comuns são os ambientes que devem ser valorizados em qualquer edifício. A começar pelo hall de entrada e elevadores, espaços que ligam o morador da porta de sua casa até a rua. São espaços de conexão, e quando combinados com iluminação e revestimentos adequados, qualificam o edifício como um todo. É preciso pouco investimento e o resultado é formidável”, diz Luciana. 

O salão de festas é um dos espaços destacados por Luciana, que comenta que muitos condomínios passam a ignorar o ambiente por conta da falta de infraestrutura. “Muitos edifícios têm salões de festas defasados, que são pouco usados pelos moradores, os quais não se sentem confortáveis em receber seus amigos e familiares ali. Sem uso, esses espaços são dispendiosos para o condomínio e não agregam para os moradores. Quando são reformados e qualificados, os moradores se sentem valorizados também”, pontua a profissional.

A cobertura dos edifícios também é uma área que precisa de atenção especial, acrescenta Glaci, já que o local costuma apresentar problemas de infiltrações e rachaduras com o passar dos anos. Esse, aliás, foi um dos principais problemas identificados no edifício Adolfo Ziguelli, além do comprometimento das instalações elétricas e fissuras na fachada. “Também havia excesso de comunicação visual das lojas da galeria (localizada no térreo do prédio) e sérios problemas com a segurança, o que foi solucionado a partir da revitalização da galeria, em que as portas de entrada foram substituídas e foram colocadas câmeras de segurança”, relata.

Outro ponto frisado pelas duas arquitetas é a manutenção periódica de todos os espaços, já que o custo é menor do que o de uma eventual emergência. “Como regra geral, o foco de obras emergenciais é solucionar um problema latente, independente do custo, enquanto as obras planejadas costumam ser mais baratas, pois podem ser ajustadas ao orçamento desejado e tendem a evitar surpresas”, comenta Luciana.

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Salão de festas do condomínio Guarazes depois da reforma

Identidade X modernização

Após as etapas de infraestrutura, chega a hora da revitalização estética do condomínio. Embora os novos empreendimentos sejam caracterizados pelo uso do vidro e de cores sóbrias, os imóveis antigos carregam o charme de quem tem muita história para contar. “A arquitetura, quando de boa qualidade, deve ser valorizada. Preservar os elementos que caracterizam uma edificação, que a torna singular, é um ponto certeiro em um projeto de retrofit. Lógico que mudanças são necessárias, mas preservar a identidade é um bom conceito a ser seguido”, diz Luciana. “O retrofit traz uma ideia de não descaracterizar o projeto original da edificação, e sim valorizá-lo”, completa Glaci.

Mesmo que a opção seja manter a identidade do edifício, é possível utilizar materiais modernos, leves e de fácil colocação, que resultam em obras mais rápidas e ecologicamente corretas, destaca Glaci. As mudanças, por sua vez, também podem ser adequadas ao projeto, entre elas o acesso ao edifício por áreas cobertas, acessibilidade por rampas, melhorias em segurança com sistemas de monitoramento por câmeras, portões duplos de acesso de veículos, infraestrutura e local específico para aparelhos de ar-condicionado na fachada e muros frontais para aumentar o controle ao acesso, cita Luciana.

Ao final, a valorização

Bem localizado, com infraestrutura pronta para atender a todas as demandas tecnológicas e com uma arquitetura única, os condomínios revitalizados têm valorização imediata junto ao mercado. “As áreas também são mais generosas, o que chama a atenção dos investidores. O retrofit traz benefícios inúmeros, entre eles a valorização do imóvel em até 40%, favorecendo proprietários que passam a ter imóveis tão competitivos quanto os novos empreendimentos que estão surgindo no mercado”, diz Glaci.

Com um imóvel revitalizado e valorizado, basta manter as manutenções em dia, para que não haja uma nova deterioração. “Chega um momento em que precisamos acompanhar o desenvolvimento em todos os sentidos, na modernização elétrica, hidráulica, enfim, em tudo o que se refere ao bem comum para se viver em um condomínio”, finaliza a síndica Cida.


A vida útil do edifício

“A vida útil dos sistemas dependerá da qualidade das tubulações, acessórios utilizados e manutenção feita ao longo do tempo. Sem manutenção eficiente, os sistemas começarão a apresentar deficiências. Em relação à pintura, que deve passar por avaliação de etapas de impermeabilização, correção de fissuras e trincas, e finalmente aplicação de selantes e tintas, a vida útil é estimada, dependendo ainda da qualidade do material e mão de obra.” – Glaci Refosco, arquiteta.

“A infraestrutura elétrica, por exemplo, deve ser revisada e o cabeamento substituído em aproximadamente 30 anos, se necessário. Quando há manutenção regular, essa substituição poderá acontecer parcialmente, concomitante às melhorias planejadas. Em geral, os apartamentos de edifícios com 30 anos já passaram por algumas reformas internas, modernizando a infraestrutura para atender as necessidades de pontos elétricos, internet e televisão a cabo. Cabe ao condomínio levar as melhorias até a porta dos apartamentos, reestruturando as áreas comuns.” – Luciana Decker, arquiteta.

 

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