Síndicos buscam soluções para resolver impasses comerciais

  • 02/Fevereiro/2011 - Redação CondominioSC




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Síndicos buscam soluções para resolver impasses comerciais

 

Diante de um impasse entre a prestadora de serviços e o condomínio, o síndico não sabe a quem recorrer e acaba tomando caminhos mais longos e penosos. Diante desta realidade cada vez mais comum, surgem iniciativas que visam trazer uma solução mais rápida para resolver o embaraço comercial e trazer a satisfação ao negócio. Além do Procon (Órgão de Defesa do Consumidor), tribunais de mediação e arbitragem, o Judiciário e até um projeto para tratar de assuntos específicos para condomínios, são alternativas que podem ser grandes aliadas na hora da negociação.

Um impasse com uma empresa prestadora de serviço tira o sossego do síndico Rafael Irani da Silva, no Condomínio Costa do Sol, no Itacorubi. “Os equipamentos prometidos não foram entregues. O assunto já foi discutido em várias assembleias. A empresa se nega a executar o serviço”, detalha Silva.Segundo o gestor, o condomínio pretende entrar com uma ação no Procon. A situação vivida pelo síndico é semelhante a vários outros casos de condomínios que após a frustração de serviços mal prestados recorrem à Justiça e outros meios para resolver pendências.

O advogado Alberto Luís Calgaro explica que o Procon tem competência para tratar, apenas, de questões relacionadas ao direito do consumidor, ou seja, problemas entre um consumidor e um prestador de serviços, ou fornecedor de produtos.“Por isso, o Procon não tem competência para solucionar, por exemplo, conflitos entre dois condôminos, entre um condômino e o condomínio, questões relacionadas à convenção, ao regimento interno, ou à taxa de condomínio. Estas questões não envolvem relação de consumo, uma vez que o condomínio não é um prestador de serviços e, desta forma, o condômino não é considerado um consumidor”, observa.

Porém, nas relações de consumo, quando o condomínio contrata um serviço com uma empresa, ou adquire um produto no comércio, o síndico pode, em nome do condomínio, buscar auxílio do Procon para exigir que o fornecedor cumpra com suas obrigações.

 Segundo o coordenador de atendimento do Procon, Sérgio Vieira, o síndico representando os moradores formaliza a denúncia no Procon. De acordo com o artigo dois do Código do Consumidor, lei 8.078/90, as multas podem variar de R$ 312 a R$ 3 milhões, caso seja comprovada a denúncia do consumidor. Vieira lembra ainda que antes da aplicação da multa o órgão encaminha uma correspondência para que a empresa faça sua defesa, após é realizada uma audiência conciliatória e posteriormente, caso a empresa seja considerada culpada, ela será então autuada.

A importância de um contrato

Porém, mesmo tomando os cuidados básicos na escolha da empresa e tendo a negociação toda documentada, a síndica Ana Claudia Salum Scalabrin, que há seis anos gerencia um condomínio no bairro Estreito, desde o mês de maio deste ano tenta resolver um problema entre o condomínio e uma empresa contratada. “Como de praxe, procuro empresas que possuem credenciamentos e são regularizadas. Há dois anos faço tais verificações com uma empresa já conhecida no mercado. Este ano me surpreendi com uma ocorrência gravíssima”, conta.

Segundo a síndica, após levantamento de custos, com três empresas do ramo, a única a apresentar orçamento foi aquela que a síndica já conhecia os serviços. 

“Mandei efetuar os serviços que foram contratados em maio deste ano. No contrato vigente, o prazo de entrega era de 15 dias. Os produtos seriam entregues em duas etapas”, lembra.

“Na data prevista para a primeira retirada, a entrega foi feita com base em inúmeras ligações minhas à empresa. Como o serviço já estava pago, a segunda retirada se fez no final de julho”, lamenta a síndica.

Em casos como este o advogado Alberto Calgaro recomenda duas providências básicas. A primeira delas é documentar todo o negócio celebrado. “Sem um documento, a solução do problema fica mais difícil, pois acaba na palavra de um contra a do outro”, informa Calgaro. Outro detalhe é atrelar os pagamentos à entrega dos produtos, ou à realização dos serviços. “Caso o síndico verifique que a empresa não cumpriu com a sua parte, pode fazer a retenção do pagamento, notificando-a de que só pagará após a empresa cumprir com a sua parte. Esta possibilidade está prevista no art. 476 do Código Civil e dá ao condomínio o poder de forçar a empresa a cumprir a sua obrigação, pois senão não receberá o pagamento”.

Para evitar problemas

- Sempre documentar o negócio realizado através de um contrato que contenha, no mínimo:

a) os serviços/produtos que são objeto do contrato (com todos os detalhes combinados, como quantidade e qualidade);

b) o prazo ajustado para realização dos serviços ou entrega de produtos, e;

c) os valores e as datas em que os pagamentos serão realizados.

- Nunca efetuar o pagamento integral por serviços ainda não prestados, ou produtos ainda não entregues.

- Procurar prestadores de serviços que tenham boa reputação no mercado não é certeza de que não haverá problemas, mas reduz bastante o risco.

- Consultar um advogado antes de celebrar um contrato torna o negócio mais seguro, além de ser menos oneroso do que procurá-lo apenas quando já surgido o problema.

Alternativas conciliatórias

Na Grande Florianópolis, empresas de administração de condomínios buscam alternativas para resolver problemas, antes de entrar com uma ação judicial. O gerente da Precisa Administração de Condomínios, Marcelo Becker, explica que a empresa busca todas as formas possíveis de um acordo amigável antes de entrar com uma ação na esfera judicial.

“Procuramos evitar a busca de uma solução via judicial. Em alguns casos, nós mesmos procuramos intermediar”, relata Becker. De acordo com o gerente, nos conflitos do condomínio a orientação da empresa é de que as partes interessadas ingressem no Juizado de Pequenas Causas.

Para o advogado e presidente da Câmara de Condôminos da OAB-SC (Ordem dos Advogados do Brasil de Santa Catarina), Fernando Willrich, “existe muita intolerância nas negociações. Mesmo com as alternativas disponíveis para a negociação de conflitos, falta às pessoas estarem mais dispostas a ceder, negociar e chegar a um acordo”, observa. 

De acordo com Willrich, além da Justiça para resolver conflitos entre condôminos e problemas relacionados ao regimento interno do prédio, existem os Tribunais de Mediação e Arbitragem. “São iniciativas privadas que promovem uma mediação entre as partes”.

Segundo Becker, “eles fazem a intermediação para todos os tipos de conflitos. È um serviço particular, de advogados, que busca um acordo amigável. Quando as partes entram em consenso, é firmado um acordo”, explica.

Outros estados procuram uma solução

Rosely De acordo com Rosely, os principais objetivos do órgão seria o de fazer cumprir as normas e leis, “não criar novas leis ou normas”, reforça. Bem como desafogar o judiciário e centralizar as questões que envolvem as relações condominiais entre síndicos, moradores, administradoras, construtoras, funcionários e prestadores de serviços de edifícios ou casas. “Conforme são estabelecidos pela Lei 4.591/64, do Código Civil e associação de moradores de loteamentos fechado, estabelecidos pela Lei 6.766/79”, lembra Rosely

Segundo a professora, se mesmo com a intermediação do órgão não resulte em acordo, será possível encaminhar o caso já filtrado para o judiciário. “Assim o processo será agilizado com o respaldo do órgão. Desta forma o síndico e as administradoras terão maior segurança para administrar, possibilitando que aumente o número de síndicos interessados em exercer o cargo”, avalia.

De acordo com o projeto, o órgão, por ser do Estado e a principio estará ligado à Secretaria de Justiça e Cidadania, seria sem custos para a população. O órgão será independente, mas teria ligação com o Procon nos assuntos que envolvam consumo, por exemplo: problema nos contratos com fornecedores de serviços.

Atualmente a Assembleia Legislativa de São Paulo já discutiu o assunto em duas Audiências Públicas, em dezembro de 2009 e abril de 2010. “Com a reeleição do deputado Fernando Capez e a eleição do governador Geraldo Alckmin, acreditamos que haverá todas as condições para que a proposta tenha espaço na agenda política”, avalia Rosely.

Cuidados na hora da escolha

A escolha de prestadores e fornecedores de serviço é uma decisão que deve ser encarada com seriedade. Para evitar aborrecimentos futuros, síndicos devem tomar alguns cuidados básicos, para que depois a economia não se torne um prejuízo. Durante o processo de avaliação de orçamentos, o preço do serviço não é o único fator a ser levado em consideração.

Dicas úteis

Buscar referências e avaliar o grau de seriedade de um negócio são dicas importantes na escolha da empresa. Conversar com quem já é cliente e conhecer a experiência daqueles que estão recebendo seus serviços. A própria empresa pode fornecer ao síndico uma lista com telefones dos prédios onde atua. Visitar a sede da empresa, conferir sua estrutura e verificar dados como autorizações de funcionamento são outros meios de ratificar o comprometimento e a seriedade do possível contratado.

Procurar pelo menos três propostas distintas de serviço ou fornecimento também é outro passo importante. A avaliação do custo-benefício de cada uma, feita a seguir, deve passar também pela assembleia do condomínio.

Se o contratado for para uma reforma, a seleção precisa ser ainda mais criteriosa. Após definir a empresa ou profissional escolhido, os gestores do prédio ou conjunto devem formalizar o acordo elaborando um minucioso contrato de prestação do serviço. Nele devem constar itens como preços dos produtos e da mão-de-obra, prazo de conclusão, multas por atraso, garantias e a possibilidade de rescisão.

As obras e serviços de engenharia e arquitetura em condomínios devem ser realizados por profissionais habilitados, devidamente registrados no CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia). O profissional escolhido deve emitir uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), que é um contrato que garante o cumprimento do pedido apresentado.

As empresas que realizam serviços de desinsetização, limpeza de fossas e de caixas da água são obrigadas a contar com um responsável técnico que seja engenheiro químico ou sanitarista ou ainda ambiental. Somente especialistas podem expedir a ART. Se o gestor condominial chamar uma pessoa desprovida da competência, na ocorrência de qualquer incidente será responsabilizado.

Solicitar sempre nota fiscal. Só com a nota em mãos o consumidor pode reivindicar seus direitos caso seja enganado ou ocorra alguma falha.

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