Áreas comuns podem ter nova destinação

Áreas comuns podem ter nova destinação

Alterar os espaços comuns do condomínio pode ser positivo, porém as mudanças devem ser previamente aprovadas e seguirem aspectos legais

Assim como as pessoas podem mudar com o passar do tempo, nos condomínios também é comum que, após algum tempo os moradores percebam que certas áreas comuns não são bem aproveitadas e uma destinação diferente pode ser mais útil e benéfica para todos. Porém, para mudar os espaços é preciso ter cuidados legais.

Seja para instalar uma piscina, transformar uma quadra de esportes em estacionamento, uma área de circulação em bicicletário, uma sala de jogos em brinquedoteca, ou qualquer outra alteração, é importante que os responsáveis estejam atentos à legislação e regras para essas mudanças, que podem ocorrer também em condomínios novos, quando a construtora entrega uma proposta de espaço, porém os moradores desejam dar outra finalidade para a área.

 

Denis Martins Area Comum
Dennis Martins, advogado, consultor e professor de direito imobiliário

Advogado, consultor, palestrante e professor de direito imobiliário, Dennis Martins explica que o processo de alteração da destinação de área comum não é algo simples e por isso recomenda-se a consulta a um profissional da área, seja ele advogado ou administrador de condomínio com profundo conhecimento na área, pois os erros podem resultar em situações bastante traumáticas. “O condomínio não se trata de um “território independente e absoluto”, por isso no seu interior também se aplica a legislação urbanística municipal. Dessa forma, uma medida bastante oportuna é consultar o zoneamento local, pois não seria nada agradável após um delicado processo de alteração de destinação vir a descobrir que o Município não permite o que se pretende no local”, orienta.

Primeiro passo
De acordo com o advogado Zulmar Koerich, o processo começa com a convocação de uma assembleia, onde na pauta deve constar de forma clara e objetiva a área que se pretende modificar e a nova destinação que se pretende implementar. “Nesta assembleia devem ser apresentados os projetos, bem como as devidas licenças administrativas e alvarás para instalação, evitando com isso embargos, multas, e outras penalidades impostas pelo descumprimento das regras impostas pela administração pública”, explica.

Dennis lembra que diante da rápida alteração na forma de se comunicar nos dias atuais, uma boa parte dos condomínios não pratica exatamente aquilo que é exigido na convenção como formalidade para a publicação dos editais. “Apesar das facilidades de comunicação, considerando que o tema é bastante polêmico e delicado, recomenda-se que, na publicação dos editais para esse fim seja mantida a forma como vem sendo praticada e, também, somada a ela, a observância estrita ao que diz a convenção, ainda que possa parecer exagero”, alerta.

O quórum
Segundo o advogado Zulmar Koerich, em regra a destinação de área comum, por se tratar de patrimônio de todos, somente pode ser modificada mediante aprovação da totalidade dos condôminos presentes em assembleia que é especificamente designada para deliberar sobre esse tema.

 


Zulmar Koerich Areas Comuns
Zulmar Koerich, advogado, escritor e especialista em condomínios

Se a área alterada tiver a mesma finalidade anterior, como por exemplo, desativar uma área de lazer, como o salão de jogos para aumentar o salão de festa, não dependerá do quórum da unanimidade dos condôminos. Segundo Zulmar, nesse caso, entende-se que o quórum é de 2/3 da totalidade dos condôminos, observando-se as disposições do art. 1.342 do Código Civil que afirma que “a realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”.

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