Reformas em edifícios devem seguir norma da ABNT

Reformas em edifícios devem seguir norma da ABNT

Cumprimento da NBR 16.280 garante segurança em obras nos apartamentos e nas áreas comuns dos condomínios

Desde 2014, reformas em edificações contam um regramento específico pela NBR 16.280. As medidas determinadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT se propõem a garantir a segurança e qualidade das construções através da implantação de normas pontuais para as obras de reformas. As diretrizes também definem as responsabilidades de cada um dos envolvidos na obra e qual o papel do síndico diante das reformas nas unidades. No entanto, muitas dúvidas permeiam o dia a dia dos condomínios.

Na prática, o conjunto de regras organiza em etapas as obras de reformas em condomínios ou nas suas unidades, e impõe uma lista de pré-requisitos para antes, durante e depois da obra.

Assim, o primeiro passo é alinhar a reforma entre moradores e administração do prédio. Condôminos que venham a realizar obras ou pequenas intervenções em suas unidades devem apresentar um plano documental do que será executado na unidade. A administração do prédio é quem concentra o memorial descritivo para fins de acompanhamento da reforma.

“Na fase inicial, o síndico tem de exigir que haja um plano da obra que será submetido à aprovação do condomínio. Essa aprovação não é técnica. É apenas para verificar o cronograma da reforma, o que vai ser feito e se ela atende às normas do condomínio (horáriosde entrada e saída de materiais)” explica a arquiteta e urbanista Luciana Decker, uma das responsáveis pelo recém-lançado Manual dos Condomínios – Orientações de processos e obras de reformas, produzido pela AsBea/SC.

Arquiteta Luciana Decker
Arquiteta Luciana Decker

De acordo com ela, toda a obra que altere ou comprometa a segurança da edificação ou entorno deverá ser submetida à análise especializada. “Para casos de onde haja alguma alteração que seja estrutural ou afete a infraestrutura do condomínio, então será necessária a presença de um responsável técnico”, afirma.

A especialista ainda informa que, nesse sentido, a NBR qualifica dois enquadramentos para quem irá executar a obra. São elas as definições de empresa capacitada e empresa especializada. Enquanto a especializada tem cunho técnico - arquiteto ou engenheiro – e se responsabiliza pela obra, a capacitada fará apenas a manutenção sem alterar o projeto original.

“Em um prédio com todo sistema de energia já executado, se for ser feita a manutenção de lâmpadas, poderá ser assumido por uma empresa capacitada, pois não representará nenhuma mudança no sistema já existente. Porém, uma modificação de um ramal de energia precisará de uma empresa especializada que fará um projeto novo, apresentará RRT ou ART e terá responsabilidade técnica”, exemplifica. A mesma ponderação deve ser aplicada para alterações de instalações hidráulicas, sanitárias,substituição de revestimentos (pisos, paredes, tetos); construção ou demolição de paredes e divisórias; abertura ou fechamento de vãos ou ainda instalação de mobiliário fixo.

Reforma Apartamento
Antes de iniciar a reforma, os moradores devem apresentar um plano documental do que será executado na unidade

O engenheiro civil, especialista em planejamento e perícias, Evandro Wiethorn, ainda lembra que é o síndico quem irá definir regras para obras. “É muito importante que o condomínio esteja alinhado com a NBR 5.674 que orienta a manutenção de edificações - Procedimentos em condomínios. A partir dessa orientação, o síndico tem aporte para compor e disponibilizar um kit de formulários e orientações de como deve ser a reforma para que atenda a NBR 16.280 e a convenção coletiva do condomínio”, comenta o engenheiro.

Ele ainda destaca que é dever do síndico monitorar a obra e prevenir riscos iminentes à edificação. “Cabe ao síndico reunir a documentação, acompanhar se o proposto está sendo cumprindo e nos casos em que identificar divergências aparentes entre a proposta e a execução, contratar um engenheiro ou arquiteto para verificar questões específicas”, avalia Wiethorn.

Fique atento

É de responsabilidade do síndico

  • Disponibilizar a convenção de condomínio, regimento interno, e um guia de instruções e documentos exigidos para realizar obras no condomínio
  • Manter atualizado o manual de operação, uso e manutenção da edificação, bem como plantas da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes
  • Exigir apresentação do plano de obra
  • Enviar resposta com a aprovação ou reprovação de obra e justificativa
  • Emitir a notificação formal de paralisação, caso o projeto aprovado não esteja sendo cumprido.
  • Acompanhar a lista de funcionários autorizados a entrar no condomínio durante a obra

É de responsabilidade do proprietário

  • Entregar plano de obra com documentos como:
  • Estudo de segurança à edificação
  • Identificação de empresas; profissionais funcionários e insumos a serem utilizados
  • Apresentação de projeto, memoriais descritivos e referências técnicas
  • RRT ou ART pelo projeto deexecução e pela supervisão da obra
  • Cronograma da obra
  • Localização e implicações no entorno da reforma (ruídos e efeitos sob a área próxima)
  • Previsão dos locais de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados
  • Planejamento do descarte de resíduos

O que precisa e o que não precisa de responsabilidade técnica

Com

  • Quebra ou construção de paredes
  • Troca de revestimentos
  • Alterações na instalação elétrica, que necessitem de engenheiro elétrico
  • Instalação de ar-condicionado, pias, ou banheiras
  • Reparos hidráulicos e elétricos que mexam na parte estrutural da edificação
  • Envidraçamento de sacadas

Sem

  • Alterações simples como pintura
  • Instalação de redes de proteção
  • Pequenos reparos hidráulicos e elétricos, que não necessitem de ferramentas de impacto como marretas, marteletes etc.

Você sabia?
A NBR 16.280 foi desenvolvida após o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios, no centro do Rio de Janeiro, em janeiro de 2012. Ao todo, 17 pessoas morreram e cinco constam como desaparecidas em razão dos desabamentos. De acordo com a perícia, a queda estrutural foi provocada por reformas irregulares no edifício. Depois de inúmeros questionamentos da sociedade civil organizada, optou-se pela implantação de uma norma que propusesse meios para prevenção de perda de desempenho e análises técnicas refinadas para reformas nas edificações.

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