Problemas com as assembleias do seu condomínio?

  • 27/Janeiro/2017 - Redação CondominioSC




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Problemas com as assembleias do seu condomínio?

 

O síndico é o responsável por convocar as assembleias gerais. Em sua omissão, ¼ (um quarto) dos condôminos podem fazê-lo. Esta reunião é fundamental para decidir situações importantes para a vida em comum no edifício.

Há dois tipos de assembleias: a ordinária e a extraordinária. A ordinária é realizada uma vez por ano para aprovar o orçamento das despesas, o valor das contribuições dos condôminos, a prestação de contas e, eventualmente, eleger o síndico. A extraordinária deve ser convocada sempre que houver necessidade de se discutir assuntos importantes.

Confira as orientações de três advogados que atuam na área de condomínios para conduzir este tipo de reunião da melhor maneira possível.

Assembleia ordinária

É realizada uma vez por ano e está prevista em lei (art. 1.350 do Código Civil). A forma de convocação, data de realização e regras de funcionamento devem estar definidas em convenção. As matérias a serem discutidas e votadas na assembleia geral ordinária são enumeradas pelo Código Civil. É preciso aprovar o orçamento das despesas e definir o valor das contribuições dos condôminos para o próximo exercício, analisar a prestação de contas do síndico e, eventualmente, eleger o novo síndico. O mandato pode ser de até dois anos. Também são eleitos o subsíndico, conselho fiscal, ou consultivo.

Assembleia extraordinária

Não há periodicidade pré-determinada, devendo ser convocada sempre que houver necessidade de deliberação sobre assunto relevante de interesse dos condôminos. A assembleia geral extraordinária não deve ser convocada para tratar de todo e qualquer assunto, mas apenas aquelas questões sobre as quais o síndico não tenha poderes legais ou convencionais para resolver sozinho ou com o conselho.

Quórum 
 
Dois tipos de assembleia para o quórum de início da assembleia. Segundo os artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil, salvo quando exigido quorum especial, as deliberações serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais e, em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
 
Assinatura pós-assembleia
 
Não é permitido colher assinaturas de condôminos ausentes após o encerramento da assembleia geral.
 
Votos
 
A convenção deve estabelecer a regra de contagem dos votos dos condôminos. Pode ser instituído um voto para cada unidade autônoma, ou também serem contados os votos pela fração ideal de cada unidade. Nas assembleias gerais os inquilinos só poderão participar e votar caso o proprietário não se faça presente (pessoalmente ou por procuração), bem como somente nas questões que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio.
 
Convocação
 
A convocação da assembleia geral será feita por meio de edital. Devem ser incluídas a data, a hora e o local e os assuntos discutidos. A convenção deve estabelecer todos os requisitos que constarão do edital, assim como o prazo de an- tecedência e a forma da convocação, que ocorre por meio de afixação em mural, somado a uma convocação pessoal por carta com protocolo, correio com AR e e-mail.
A convocação de todos os condôminos é uma exigência. Conforme dispõe o art. 1.354 do Código Civil, a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião, sob pena de ser posteriormente anulada
 
 
Divulgação
 
Deve ser feita com fixação do edital na entrada do prédio.
 
Assuntos gerais
 
É possível incluir no edital de convocação da assembleia geral um item para discutir assuntos gerais. É recomendável que seja colocado como o último item.
 
No entanto, é importante esclarecer que os assuntos gerais servem para dar aos condôminos a oportunidade de fazer comentários com registro em ata ou a solicitar a inclusão de uma determinada questão na pauta de uma próxima assembleia geral.

Duração da reunião

Não há prazo previamente estabelecido para a assembleia geral. Porém se a reunião estender-se por muitas horas, é possível, pó decisão da maioria presente, interrompê-la e continuar no dia seguinte.

Inadimplentes

Os inadimplentes não poderão votar e se¬quer participar de assembleia geral, conforme o artigo 1.335, III, do Código Civil. O síndico é quem detém o poder de cobrar dos condôminos a suas contribuições. Caso haja pedido de concessão de desconto para quitação de taxas em atraso, sugere-se que o síndico convoque assembleia geral para discutir o assunto, pois não é facultado ao síndico abrir mão de créditos que o condomínio tem a receber.

Como despertar o interesse

O síndico deve ser um líder ativo, com carisma, atento a tudo que o condomínio e os moradores necessitam. O síndico deve convocar a assembleia quando há assuntos relevantes e publicar o edital, para que todos tenham conhecimento e se lembrem de participar. A recomendação ainda é para que o síndico incentive a participação das pessoas ao encontrar os moradores pelo condomínio.

Reunião objetiva

Para uma reunião objetiva é importante ter uma pauta enxuta, com itens de fácil compreensão, deliberação e aprovação. Se houver questões polêmicas não será fácil exigir objetividade porque os moradores têm o direito de serem ouvidos. Porém, deve o presidente da assembleia geral impedir a ocorrência de discussões que estejam relacionadas à matéria deliberada naquele momento.

A recomendação é de que o síndico seja assessorado por empresas ou profissionais especializados em administração de condomínios e, em assuntos mais polêmicos, por advogado. Estes profissionais podem ajudar a tirar dúvidas e auxiliar na condução da assembleia.

Aprovação unânime

Há algumas situações em que é preciso unanimidade. O Código Civil prevê no artigo 1.343 que a construção de outro pavimento ou edifício, destinado a novas unidades, depende da aprovação de 100% dos condôminos.

O artigo 1.351prevê que a mudança da destinação do edifício também depende da aprovação de todos os moradores.

Obras de embelezamento

A convenção geralmente prevê qual o valor máximo que o síndico pode gastar para realizar despesas sem a necessidade de assembleia. Já o artigo 1.341, inciso I, do Código Civil prevê que a realização de obras voluptuárias (de embele¬zamento) depende do voto de dois terços do total dos condôminos. Recomenda-se, além da realização da assembleia, observar o quorum necessário para a aprovação desse tipo de obra.

Dicas

O síndico deve responder aos questionamentos dos moradores, explicando as providências tomadas e despesas realizadas em sua gestão, lembrando aos moradores as obrigações que são fixadas na lei e na convenção. Todos os atos que conflitam com estas atitudes devem ser evitadas pelo síndico, que não pode esquecer que é apenas o administrador do bem comum e não “dono” do condomínio.

Fontes: advogados Fábio Fabeni, de Itajaí e Rogério Manoel Pedro e Alberto Calgaro, de Florianópolis

Interesse incentiva a participação dos moradores

Os síndicos contam com o interesse dos moradores nos assuntos relacionados ao condomínio para despertar a atenção e conseguir o comparecimento às assembleias.

A síndica Gilda Hugo, do Re¬sidencial Aquarius, no Bairro Ingleses, em Florianópolis, orienta ser importante escolher um mês em que haja concordância da maioria das pessoas. A síndica explica que, por consenso, ficou definido que as assembleias anuais são realizadas em no¬vembro.

De acordo com Gilda, se decidiu que a eleição para síndico ocorrerá a cada dois anos para dar tempo de se realizar um trabalho melhor.

A síndica afirma que, para não ter nenhum contratempo, é preciso respeitar os prazos de convocação das assembleias, além de reforçar os pedidos de comparecimento.

Adriana Soares, síndica do residencial Vivenda dos Imi¬grantes, em Itapema, afirma que como o condomínio é pequeno – são nove apartamentos – consegue reunir os moradores com mais facilidade.

A síndica Vera Maria Grandi, do condomínio edifício comercial Royal Tower, adotou uma estratégia para atrair os usuá¬rios: as assembleias são regadas a coquetéis, o que torna as reuniões mais leves e convidativas. Ela diz ainda que costuma levar profissionais como advogados, engenheiros ou técnicos para discutir os assuntos importantes com mais propriedade. “Eu também costumo não presidir a reunião, deixo para outra pessoa para que todos se sintam à vontade para fazer observações e ponderações”, afirma.

Publicada originalmente em 06/06/2011

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