É sabido que o exercício da função de síndico exige muita responsabilidade, inclusive já tratamos em artigos anteriores sobre o tema. Mas não podemos deixar de tratar da responsabilidade do síndico na omissão da manutenção predial.

Primeiramente é importante destacar as responsabilidades legais perante a segurança das edificações.

Em geral, a RESPONSABILIDADE POR RISCOS OU ACIDENTES CONSTRUTIVOS decorrentes de fatores funcionais, com ÊNFASE para DESCUIDOS da manutenção a edificação, é atribuído ao Síndico conforme estabelecido em lei.

O artigo 1348, inciso V do Código Civil, estabelece é de competência de o síndico diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores, ou seja, conservar o condomínio em boas condições de segurança e conforto, que dependem de manutenção.

A NBR 5674 que trata da Manutenção das Edificações estabelece itens a serem cumpridos para a gestão da manutenção dos edifícios, visando principalmente, a preservação das características originais da edificação e a prevenção contra a perda de desempenho decorrente da degradação de seus elementos e sistemas.

A maioria dos acidentes prediais decorre das falhas na construção e principalmente nas falhas da manutenção predial, causando mortes e prejuízos injustificáveis.

A norma acima citada frisa a longevidade e durabilidade das edificações, uma vez que considera inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis de substituição quando seu desempenho atinge níveis inferiores ao exigido pelos usuários.

A alegação de falta de recursos e fundos para manutenção e conservação predial não exime a responsabilidade do síndico/gestor dos eventuais danos que possam ocorrer.

Cumpre frisar que: “EM CASO DE FALTA DE MANUTENÇÃO OU MÁ CONSERVAÇÃO DA EDIFICAÇÃO, É FACULTADO AOS CONDÔMINOS A DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO, NOS TERMOS DO ARTIGO 1349 DO CÓDIGO CIVIL, PODENDO, AINDA, SER RESPONSABILIZADO CIVILMENTE E CRIMINALMENTE PELOS PREJUÍZOS CAUSADOS POR SUA OMISSÃO”.

Ao se falar em responsabilidade, existem dois conceitos que são importantes que o síndico conheça e compreenda: a responsabilidade civil, que trata do descumprimento das atribuições de síndico e o impacto que isso pode ter na vida de terceiros; e a responsabilidade criminal que é referente a mais do que uma omissão ou descumprimento da atribuição, pois pode ser classificada como um crime ou contravenção penal.

Como “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” é uma das competências do síndico, de acordo com o Código Civil (Art. 1.348, V), no primeiro caso, de responsabilidade civil, o síndico pode vir a responder pela negligência quanto à manutenção dos elevadores que cause algum acidente, por exemplo; ou então pela queda de uma parte da fachada que cause danos a terceiros.

No último caso, o síndico, após comprovada sua responsabilidade criminal, pode ser afastado de sua função, pode ter que pagar uma multa ou ressarcir financeiramente o condomínio e até mesmo ser preso.

Em exemplos práticos:

Dentro do que foi dito, percebe-se que, se o síndico, por exemplo, não conservar uma escada do condomínio e, em razão disso, ocorrer um acidente, causando lesões corporais em uma pessoa, poderá ele ser obrigado a reparar o dano, mediante indenização (responsabilidade civil). A indenização de natureza patrimonial, decorrente de gastos do lesado com medicamentos, por exemplo, caracteriza o dano material, enquanto que a indenização de natureza extra patrimonial, decorrente de questões relacionadas à honra e à dignidade da pessoa, que a afetam de uma maneira que lhe cause uma ruptura em seu equilíbrio emocional, caracteriza o dano moral.

No mesmo exemplo anteriormente citado, poderá também ocorrer um crime (lesão corporal – art. 129 do Código Penal), tendo como autor do fato o síndico. Isso porque a omissão do síndico em conservar a escada do condomínio é penalmente relevante, pois ele devia e podia evitar o resultado, já que, como já visto, tem o síndico, por lei, a obrigação de cuidado, proteção ou vigilância, além de estar na posição de garantidor (art. 13, parágrafo 2º, alíneas “a” e “b”, do Código Penal). Infinitas hipóteses fáticas podem ser delineadas, que guardam relação com a manutenção dos elevadores, das escadarias, da garagem, das piscinas (responsabilidade só quanto ao funcionamento e segurança do equipamento e da qualidade da água, e não quanto à vigilância de crianças, esta de responsabilidade dos pais ou da pessoa que as guarda), de playgrounds (necessidade de observação da devida norma técnica – ABNT), etc. Caso caracterizada a ocorrência de um ilícito (civil ou penal), poderá ocasionar a responsabilização do síndico, de acordo, sempre, com o caso concreto.

Assim, deve o síndico inteirar-se de suas responsabilidades como administrador do condomínio, devendo estar ciente que é responsável por este e por essa razão está sujeito à responsabilização civil e criminal.

“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. DEMONSTRADO POR PROVA PERICIAL QUE OS DANOS SUPORTADOS PELO AUTOR, EM PARTE, DECORRERAM DE INFILTRAÇÕES PROVENIENTES DE DEFEITOS NA COBERTURA DO EDIFÍCIO, ÁREA COMUM CONDOMINIAL, ATRAINDO A RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS COMINATÓRIO E INDENIZATÓRIO, CONSISTENTES, RESPECTIVAMENTE, EM REPARAR O TELHADO E REPARAR OS DANOS EFETIVAMENTE DECORRENTES DO VÍCIO. APELAÇÃO DESPROVIDA. Nº 70077501989 (Nº CNJ: 0115410-72.2018.8.21.7000)”

“Embargos de Declaração na Apelação Cível. Responsabilidade Civil. Condomínio. Desabamento de cobertura de vaga de garagem. Destruição parcial do veículo da autora. Responsabilidade objetiva do condomínio pelo fato da coisa, com fundamento no direito comum. Argumentação do réu de que cada morador deve zelar pela conservação de sua vaga não demonstrada. Ausência de ata de Assembleia que tenha deliberado nesse sentido. Cobertura construída pelo Condomínio, e aprovada por unanimidade, há menos de dois anos. Péssimo estado de conservação e má qualidade do material empregado. Danos materiais adequadamente comprovados. Dever de ressarcimento. APL 11742020118190207 RJ 0001174-20.2011.8.19.0207 Relator(a): DES. EDUARDO GUSMAO ALVES DE BRITO, Julgamento: 12/06/2012, Órgão Julgador: DECIMA SEXTA CAMARA CIVEL, Publicação: 15/06/2012”

Toda e qualquer omissão do síndico, poderá torná-lo diretamente responsável pela solução do problema, podendo ele ser obrigado a arcar com eventuais multas e perda de garantias.

Além disso, o síndico tem a obrigação legal de adotar os meios necessários para fazer respeitar as regras do condomínio, inclusive, se for o caso, adotando os mecanismos legais, sob pena de o condomínio ser condenado pela atitude omissa do seu representante que, dependendo da situação, também poderá responder em conjunto, pelos prejuízos eventualmente causados decorrentes de tal omissão.

Dessa forma recomenda-se a elaboração de um plano de manutenção predial, para que auxilie no exercício da sindicância com segurança e excelência.