Taxa condominial, quando começar a cobrança?

Decisões dos tribunais reforçam que a responsabilidade pelo pagamento inicia quando o condômino recebe as chaves do imóvel Decisões dos tribunais reforçam que a responsabilidade pelo pagamento inicia quando o condômino recebe as chaves do imóvel

Sem previsão no Código Civil, especialistas orientam que a responsabilidade do comprador comece a partir da posse efetiva do imóvel e usufruto dos serviços condominiais.

O momento mais esperado quando se compra um apartamento na planta é a entrega das chaves. Só que junto com ele vem uma série de responsabilidades que muitos proprietários não têm conhecimento ou ainda têm dúvidas sobre a sua legalidade. Como no caso da cobrança da taxa de condomínio e quando ela deve começar a ser paga.

Algumas construtoras já repassam esse tipo de despesa antes mesmo do condômino ocupar o imóvel. Outras tantas logo após a expedição do habite-se. Mas afinal, qual o procedimento correto? De acordo com o advogado Dennis Martins, professor de pós-graduação em Direito Imobiliário e diretor do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) por Santa Catarina, não existe uma previsão legal que oriente sobre como deve ser feito esse tipo de cobrança.

“Não há artigo de lei específico que resolva essa questão com um ponto final, digamos assim. Por isso, o que se faz para responder a esse questionamento é uma interpretação de outros dispositivos legais. Eu defendo que a responsabilidade do condômino se inicia a partir do momento em que recebe as chaves do imóvel e ingressa na vida condominial”, avalia Martins.

Vale ressaltar que em caso de cobrança indevida, a recomendação do especialista é que antes de ingressar com uma ação judicial, o proprietário faça uma tentativa de solução extrajudicial. “Sempre indicamos que o condômino estipule um prazo para o encerramento das tratativas. Após esse período, se não atingir o resultado almejado, procure um advogado”, salienta. Se o dono do imóvel notificou o condomínio da irregularidade da cobrança, ele poderá cobrar a restituição em dobro do valor pago de forma atualizada e com a aplicação de juros legais.

Reforçando essa ideia a advogada Dirlei Magro, que atua no planejamento e assessoria de condomínios, explica que a legislação não é explícita sobre a forma de entrega de um condomínio. No entanto, ela destaca que as construtoras mais organizadas fazem a entrega de maneira formal, em uma Assembleia Geral de Instalação.

“A nossa orientação para as administradoras é que a taxa de condomínio seja sempre cobrada somente após a entrega oficial do empreendimento, quando os proprietários passam a usufruir dos serviços que o condomínio proporciona, mesmo que não estejam morando na unidade. A construtora deixa de ser responsável quando é eleito outro responsável pela edificação, o síndico ou em alguns casos uma comissão de condôminos”, comenta.

Julgamentos anteriores

Apesar de existirem decisões em diferentes sentidos, o Judiciário majoritariamente segue a mesma linha de pensamento e privilegia a posse como elemento definidor do início da responsabilidade pelo pagamento da taxa. Prova disso foi o entendimento do desembargador Antônio Carlos Mathias Coltro, relator na 5ª câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que determinou que a construtora devolvesse a um condômino tudo o que foi pago antes dele efetivamente ter a posse do bem.

O autor da ação adquiriu o apartamento com previsão de entrega para início de agosto de 2018, mas as chaves só foram entregues quase dois anos depois. Sendo assim, ele solicitou a restituição da taxa que foi paga durante todo esse tempo em que não pode usufruir da estrutura do condomínio.

Fique de olho

Os apartamentos que não foram vendidos também contribuem com o pagamento das cotas mensais, sendo a construtora a responsável por arcar com esse custo, salvo se a Convenção estabelecer o contrário.

Além disso, outro ponto que deve ser considerado é a questão da compra do imóvel e a sua efetiva entrega ao comprador, já que nesse caso o Código Civil é explícito ao declarar que: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (Art. 1.245).

Só que na prática do mercado, muitas negociações são feitas através de contrato e, principalmente nos imóveis novos, o registro das escrituras são efetivadas mais tarde. No entanto, os compradores já receberam o imóvel para morar e estão usufruindo dos serviços do condomínio. “Nesses casos entendemos que é uma questão moral que os usuários paguem a taxa de condomínio”, avalia Dirlei.

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