Boas práticas orientam síndicos para enfrentar condôminos antissociais

Boas práticas orientam síndicos para enfrentar condôminos antissociais

Caso ocorrido no Litoral Norte que foi além da aplicação de multas resultou no afastamento de morador do convívio no condomínio.

Ocorrências no condomínio como o descumprimento frequente do regulamento interno, agressões verbais ou físicas contra os vizinhos, uso de drogas, recusas de pagamento de dívidas, depredação de áreas comuns e do patrimônio são transtornos provocados deliberadamente por um determinado perfil de condômino e que fazem muitos síndicos até desistirem de suas funções. Quando isso ocorre, os chamados condôminos antissociais vencem pelo desgaste emocional e o estresse aquele que exerce a função de notificar, multar e repelir o mau comportamento.

O artigo 1.337 do Código Civil tipifica comportamentos que caracterizam o condômino antissocial e determina punições que podem culminar, inclusive, com a expulsão do infrator por decisão da justiça. Conforme relata o advogado Gustavo Camacho, especialista em condomínios, o condômino antissocial infringe as regras e deveres repetidamente, costuma ser agressivo, gera riscos e promove eventos que causam transtornos ao coletivo. Os casos extremos envolvem comércio de drogas, atos violentos ou libidinosos em áreas comuns e festas que causam perturbação generalizada.

As penalidades previstas no artigo 1.337 vão da aplicação de multa equivalente a 5 cotas condominiais até os casos mais graves, em que são cobradas 10 cotas, com a possibilidade de se impor a limitação de convívio com os demais. Camacho explica que impedir o acesso do proprietário ao condomínio é uma situação excepcional, condicionada à prática de crimes ou perturbações graves, mas não rara em Santa Catarina.

“Os casos extremos, de afastamento do convívio, são decididos na Justiça, mas, antes disso, o síndico tem a prerrogativa de aplicar a punição de 5 cotas condominiais e de convocar assembleia, onde um quórum de três quartos dos condôminos pode aprovar uma aplicação de até 10 contribuições”, diz o especialista.
Sem efeito, a aplicação das multas evolui para o ingresso do condomínio na justiça, pela exclusão do condômino do convívio dos demais. Nesse caso, todas as suas prerrogativas como proprietário do imóvel se mantêm, exceto a presença dele no condomínio e sua entrada na unidade, ressalta o advogado.

Condomínio conseguiu liminar e morador foi afastado pela Justiça

Sindica Eliana Caitano Campos Site
A síndica Eliana Caitano de Campos conseguiu na Justiça o afastamento de um condômino antissocial

Há cerca de um ano, um condomínio no Litoral Norte catarinense conseguiu na Justiça o afastamento por liminar de um condômino antissocial. Ele não era o único a causar problemas no prédio, mas o caso mais grave, envolvendo 8 boletins de ocorrência registrados. Um crime contra o patrimônio e a integridade física dos moradores foi a gota d’água para levar o caso à justiça. A decisão liminar pela expulsão do condômino antissocial saiu em cerca de um mês. Mas a batalha começou há quatro anos.

A economista Eliana Caitano de Campos, que é consultora empresarial e professora universitária, já morava há um ano no condomínio quando resolveu se engajar para melhorar o ambiente,onde a maioria dos proprietários não eram moradores. Por causa de condôminos antissociais, registravam-se brigas, depredações de câmeras de vigilância e grades, agressões físicas e verbais, ameaças e outros casos de polícia. “As pessoas tinham medo de participar das reuniões. É uma situação muito desgastante, que abala e deprime a todos os moradores, devido à agressividade de pessoas que não têm controle sobre as suas emoções”, relata.
Eliana foi eleita síndica pela primeira vez há quatro anos e vem sendo reconduzida anualmente à função. Após se eleger e fazer um levantamento histórico do edifício, ela começou a registrar os atos de condôminos antissociais, a aplicar notificações, registrar boletins de ocorrência e angariar apoio de ex-síndicos e moradores para melhorar a qualidade de vida no prédio.

“O afastamento do condômino antissocial teve um impacto muito positivo. Conseguimos realizar muitos feitos organizacionais para debelar o controle dos antissociais pelo medo e o comportamento fora dos padrões. Além disso, também formalizamos ações de apoio do conselho de moradores, sempre com o suporte de profissionais do setor jurídico”, conta Eliana.
O caso do condômino antissocial transcorre em segredo de justiça, razão pela qual o Jornal dos Condomínios preserva detalhes que não possam ser divulgados, antes da sua conclusão.

Como o síndico pode enfrentar uma situação de condômino antissocial

Advogado Gustavo Camacho Site
Gustavo Camacho: o condômino antissocial infringe as regras e deveres repetidamente, costuma ser agressivo, gera riscos e transtornos ao coletivo

Lidar com embates que às vezes duram anos, provocam desgaste psicológico e tumultuam a vida dos condôminos não é uma tarefa fácil. Segundo a recomendação do advogado Gustavo Camacho, o síndico precisa do apoio dos demais condôminos. Algumas vezes a gravidade dos conflitos exige o ingresso da ação judicial com pedido de tutela antecipada, comprovando transtornos ocorridos, procedimento aprovado na prática pela síndica Eliana Caitano de Campos. A medida reduz riscos à integridade das pessoas e do patrimônio já que, normalmente, esses condôminos não querem acordo.

A partir da sua experiência na resolução dos conflitos como síndica do condomínio, a economista Eliana relaciona algumas práticas que podem ajudar os síndicos a enfrentarem o problema do condômino antissocial.

● Ao assumir a função, todo síndico deve conhecer o histórico do condomínio, as decisões já tomadas em assembleias passadas e a situação financeira com histórico de dívidas. Comumente os antissociais já têm algum tipo de registro.

● É recomendável gerar um diário ou dossiê com o registro das ocorrências que transgridam ao regimento e à lei. Relatos, documentos, boletins de ocorrência, imagens de câmeras, vídeos e mensagens trocadas devem ser guardados, para serem utilizados no reforço a provas para a Justiça. Tudo isto protege a integridade do síndico diante de empreendimentos de má-fé por parte dos antissociais.

● O síndico deve chamar a polícia e registrar boletim de ocorrência, sempre que crimes forem cometidos na área do condomínio pelo antissocial. Em paralelo, os registros do condomínio também devem ser atualizados.

● É preciso buscar apoios dos demais moradores, compartilhar sempre que possível as medidas emergenciais tomadas e levar os problemas ocorridos ao conhecimento de todos. O síndico não deve atuar sozinho.

● Conhecer os condôminos e suas opiniões é importante, assim como gerar empatia e estimular a boa vizinhança. Ela irá resultar no engajamento de voluntários para o registro de ocorrências e para dar testemunho em caso de judicialização.

● O comportamento do síndico deve ser exemplar nas interações inevitáveis com os antissociais. Mantenha total controle em suas ações e evite o confronto, por segurança pessoal e integridade. Muitas vezes, o síndico está diante de uma pessoa sem controle emocional.

● É recomendado conversar em áreas comuns, de preferência sob a vigilância das câmeras do imóvel ou de outros recursos permitidos, para inibir situações de agressividade.

● Todas as notificações e multas cabíveis devem ser aplicadas e o tema deve ser levado à assembleia e ao conselho.

● Todas as formas de coalizão são importantes para que o caso não seja um embate apenas entre o síndico e o condômino antissocial. Ex-síndicos, conselheiros e moradores devem ser trazidos ao diálogo para contribuir com a resolução do problema.

● Participar de grupos de Whatsapp como a Rede de Vizinhos da Polícia Militar pode agilizar o atendimento ao condomínio em situações críticas complementando o chamado ao 190 quando o caso demandar intervenção policial.

● Contratar assessoria Jurídica experiente para esses casos, de preferência, com mais de um advogado para dar apoio jurídico e amparo legal ao síndico, vítima de ameaças e extenuamento psicológico.

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