Condomínios modernos, o desafio para os síndicos

  • 14/Março/2011 - Redação CondominioSC




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Condomínios modernos, o desafio para os síndicos

 

O papel do síndico está em constante evolução no mercado. Pela abrangência, a atividade sempre exigiu conhecimento em áreas diversas, entre as quais, contabilidade, administração, relações humanas, finanças e direito. Mas nunca tanto quanto nos últimos tempos, devido à sobrecarga das obrigações legais e fiscais. Jovens com perfil empreendedor, profissionais e senhores aposentados buscam o mesmo caminho: conhecimento para administrar melhor o condomínio onde vivem ou que gerenciam.

Dentro do processo de transformação observada nos últimos anos surgem os complexos empreendimentos comerciais e os condomínios onde estão concentrados num único lugar moradia, lazer e serviços. Com isso, aparecem novas denominações e exigências que empurram os pretendentes ao cargo de síndico a acompanhar o crescimento dos centros urbanos.

Uma das novas denominações no mercado imobiliário é a gestão de facilidades, também conhecida como Facilities Management, área de negócios que está em expansão. O profissional é responsável pela gestão de espaços, conteúdos, sistemas e equipamentos agregados às instalações das organizações. Em cidades como São Paulo, o gestor de facilidades está sendo contratado para trabalhar em empreendimentos imobiliários com equipamentos tecnológicos sofisticados e que exigem conhecimento mais técnico.

A administradora, contadora e palestrante na área de condomínios Rosely Benevides Oliveira Schwartz destaca que em São Paulo, cerca de 40% dos gestores de facilidades são engenheiros. Mas também há economistas e administradores.

Ela ressalta que os empreendimentos que contratam estes profissionais são de grande porte e têm necessidade de conservação de bancos de dados dos setores elétricos e de telecomunicações, além de precisarem manter a limpeza e a organização dos prédios.

“O gestor de facilidades é a pessoa que tem conhecimento técnico, sabe de todo o funcionamento do edifício e vai gerenciar os demais funcionários que ajudarão a manter toda a estrutura em funcionamento”, diz. Para preparar os profissionais que vão dirigir estas verdadeiras empresas que são os condomínios, já surgem cursos voltados a atender este público.

Em São Paulo, por exemplo, é oferecido o curso de MBA em gestão de facilidades, com o objetivo de propiciar melhor desempenho a estes trabalhadores. Mesmo com o surgimento deste novo profissional, Rosely afirma que o síndico continua existindo.

Ele ocupa o topo da hierarquia e concentra todas as funções estratégicas, que incluem metas, acompanhamento e controle financeiro para o empreendimento como um todo. De acordo com a especialista, o gestor de facilidades está abaixo do síndico e reúne todas as atividades operacionais do edifício, ou seja, faz o edifício funcionar.

Esta estrutura, diz Rosely, aplica-se aos edifícios que sejam realmente condomínios ou que a propriedade seja partilhada com outros co-proprietários. “Quando o edifício pertencer a um único dono ou for ocupado por uma única empresa a figura do síndico não existe e o gerente predial ou o gestor de facilidades irá se reportar a alguém ligado à direção da empresa”, conclui Rosely.

Trabalho exige preparo e habilidade

O professor do curso de Administração da Universidade do Sul de Santa Catarina (Unisul), Luiz Alberto Cordioli, destaca que o trabalho de síndico exige preparo e desenvolvimento de algumas habilidades e conhecimentos, como entender a legislação federal, a convenção do condomínio e o regulamento interno. “O síndico precisa ainda ter bastante paciência para lidar com os vários problemas que surgem no dia a dia”, ressalta.

E os problemas crescem à medida que aumentam os serviços e atividades nos condomínios. O administrador Geraldo Gama Salles Filho, especialista em gestão e também professor da Unisul, afirma que os condomínios estão cada vez mais complexos, com mais oferta de serviços como sauna, piscina, academia, o que requer muito mais conhecimento.

“O síndico precisa dominar os conhecimentos básicos de administração, relacionamento pessoal, legislação e estar sempre atualizado às mudanças de leis e regulamentos”, reforça. É por estes motivos, destaca o professor Luiz Alberto Cordioli, que alguns condomínios optam por terceirizar o trabalho do síndico e contratam as administradoras de condomínios.

O funcionário que fica responsável pelo gerenciamento dos edifícios geralmente possui curso superior, experiência em administração de empresas e também é bom em lidar com conflitos.

Preparado para ser um profissional de condomínio

Um dos exemplos de funcionário com responsabilidades é Sandro Luiz da Silva, gerente de condomínios da Sensato Contabilidade e Serviços Comerciais, de Florianópolis. Silva é responsável pela administração de 16 condomínios na cidade. Com formação em administração, ele cuida de toda a burocracia dos prédios e também busca os profissionais qualificados para fazer obras e manutenções quando necessário. Silva explica que os empreendimentos novos que estão surgindo já contratam o síndico profissional para ajudar a elaborar o regimento interno, por exemplo.

Com formação em contabilidade e filosofia, Luiz Fernando Juvenal da Silva é síndico profissional da Máxima Condomínios Ltda, da Capital. Diariamente ele ajuda a resolver problemas de vários condomínios da cidade e executa o papel de síndico destes edifícios. “É preciso estar preparado para os desafios inerentes à profissão.

É necessário aliar conhecimento técnico com sabedoria e paciência para conseguir lidar com as dificuldades do dia a dia e com as necessidades dos moradores”, ressalta. Ele afirma que as pessoas estão cada dia mais exigentes no cumprimento das normas dentro dos condomínios e que o conhecimento da legislação é fundamental para o trabalho.

Sindico atual faz a gestão em cliques

A empresária Enoê Maria Dal Bello, proprietária da Enoê Administradora de Condomínios, de Itapema, no Litoral Norte, tem uma visão diferente do mercado. Para ela, o síndico deve ser morador e pode contar com a experiência de uma empresa administradora para orientar a melhor forma de trabalho. “Os síndicos estão cada vez mais buscando informações para desempenhar com mais eficiência o seu papel dentro do condomínio”, afirma.

O modelo sugerido por ela seria o da autogestão assistida. O síndico realiza o trabalho interno e a empresa fica com a administração externa como revisar contratos, verificar fornecedores e materiais e oferecer assessoria trabalhista, tributária e fiscal. Os avanços tecnológicos revolucionaram os modelos de administração.

Dessa forma também foi com o mercado imobiliário e de gestão de condomínios. Assim como o síndico mudou, o perfil das administradoras e os serviços prestados nesta área também acompanharam as necessidades do profissional.

Hoje em dia a maioria das administradoras possui site com acesso para clientes. O síndico e os moradores podem acompanhar a administração na internet. São oferecidos ainda emissão de boletos bancários e controle de títulos pagos, por exemplo. Muitos condomínios têm blogs e o síndico usa o e-mail para se comunicar com os condôminos. Há 10 anos, quem pensaria que o síndico, aquele aposentado que fazia a gestão mais caseira, estaria hoje administrando com o auxílio de empresas, mais profissionalismo e de forma online?

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