Criação de vagas de garagem, como regularizar?

Criação de vagas de garagem, como regularizar?

Aumento da frota de veículos leva condomínios a criarem novas vagas de garagens

O número de automóveis não para de crescer. Segundo especialistas, a taxa de motorização do Brasil subiu de forma expressiva nos últimos 10 anos. De acordo com levantamento estatístico do Sindicato Nacional da Indústria de Componentes para Veículos Automotores (Sindipeças) com base em dados dos associados e oficiais dos Detrans e Denatran, em 2006, o país tinha um carro para 7,7 habitantes. Atualmente, essa relação é de um carro para 4,8 habitantes.

Com tantos veículos nas ruas os espaços reservados às garagens ou aos estacionamentos nos condomínios ficaram pequenos para o número de automóveis e a nova realidade tem levado moradores a discutirem em assembleias sobre a ampliação da quantidade de vagas.

Advogado e consultor na área do Direito Imobiliário, Dennis Martins explica que para realizar a criação de novas vagas é necessário aprovar a mudança em Assembleia onde o quórum necessário será o da unanimidade dos condôminos, ou seja, representantes de 100% das frações ideais, conforme estipula o Código Civil, no artigo 1.351.

Segundo Dennis, o destino das vagas também deverá ser definido na assembleia, inclusive deliberando se estas serão para uso, locação ou venda. A indicação da aplicação dos valores arrecadados também dependerá do que for resolvido entre os condôminos podendo o dinheiro ser utilizado para realizar benfeitorias ou sanar dívidas do condomínio. “Desde que a locação e a utilização dos recursos para benfeitorias ou adimplemento de débitos estejam dentro do escopo para o qual esses recursos foram destinados não há impedimento”, explica o profissional.

Renda Extra
Síndico profissional, Henrique Paiva realizou alterações nas vagas de garagem do Residencial Coqueiros durante a sua gestão em 2012 e os resultados vêm sendo colhidos até hoje. Quando assumiu o condomínio, um dos maiores problemas eram as vagas de estacionamento rotativas. Com 192 apartamentos o condomínio tinha apenas 150 vagas e assim nem todos os moradores conseguiam pernoitar seus veículos dentro do condomínio, pois praticamente todos os dias, por volta das 22 horas, o estacionamento lotava.

Além disso, alguns moradores possuíam dois ou três veículos por apartamento. Aos finais de semanas, moradores convidavam amigos e parentes para pernoitar e estes também ocupavam vagas destinadas a moradores. E para completar, nas quintas-feiras, alguns moradores convidavam amigos para ir a uma casa noturna próxima e todos deixavam os veículos dentro do condomínio. “Estava uma total desorganização”, relata o profissional.
Para resolver o problema Henrique primeiro buscou junto aos advogados do condomínio as regras regimentais específicas de estacionamento e procurou que estas se adequassem ao caso do residencial. Em seguida, foi feita uma discussão das regras em três assembleias e, por fim, foi aprovado o regimento com as medidas para resolver a situação.

Entre as medidas adotadas foi estipulado o cadastro de todos os veículos do condomínio e a cobrança de taxa de R$40 para quem tinha dois ou mais veículos. Foram disponibilizadas 10 vagas para visitantes - podendo ser ocupadas por até 24 horas e com a devida identificação de visitante - e também a construção de uma rampa de acesso para estacionar em uma área antes não utilizada. Nesse local foram abertas oito novas vagas. A quadra de futebol também passou por mudanças e ganhou um portão para o acesso de veículos e que poderia ser utilizado em último caso, quando todo o pátio estivesse cheio. “Nessa quadra de esportes de areia foram abertas aproximadamente 40 vagas”, conta o gestor.

As mudanças não só organizaram as vagas como trouxeram receita extra para o condomínio. Segundo Henrique o dinheiro arrecadado foi utilizado para obras. “Na época de minha gestão, somente a receita gerada com locação de pernoite para visitantes em 2013 foi de R$ 6 mil. Se considerarmos a receita total de estacionamento nos últimos cinco anos, estima-se que o condomínio já arrecadou mais de R$ 50 mil. Ou seja, de um problema foi gerado receita ao condomínio e hoje todos usufruem desse beneficio”, explica.

No caso do Condomínio Jardim Trindade, em Florianópolis, o síndico Elidio Sinzato conta que apesar de não ter problemas com falta de vagas de garagem, com o aumento da demanda precisou normatizar o uso. “Tivemos que regulamentar a utilização de vagas de visitantes, estabelecendo algumas vagas como rotativas gratuitas com limite de utilização de até três dias por mês para cada veículo visitante, e outras vagas locamos como diárias, para aqueles que precisam receber visitas por um período maior. É que as nossas vagas de visitantes acabaram sendo apropriadas por alguns moradores que tinham carros a mais ou visitas quase permanentes, mas com a regulamentação ficou tudo resolvido”, relata o síndico.

Elidio Sindico
O síndico Elidio Sinzato normatizou o uso das vagas no Condomínio Jardim Trindade

O que mais preciso saber sobre as novas vagas?
Vagas rotativas- As vagas rotativas já existentes e destinadas aos visitantes não podem ser objeto de locação, pois estarão em desconformidade com a sua destinação.

Aprovação de projeto na prefeitura - Como não há norma que valha para todo o território nacional, deve-se consultar a legislação do município onde está localizado o condomínio. Se a norma exigir a aprovação do projeto, esta deverá ser respeitada, pois o município possui competência para tanto. Alguns municípios, por exemplo, preveem que o condomínio deve ter uma área comum mínima, ou seja, dependendo do espaço não é possível criar novas vagas.

Registro em cartório – é necessário atualizar o registro no cartório de registro de imóveis. O que contará será o regime de uso ou o destino que se pretende dar às eventuais vagas criadas. Se o intuito for mantê-las como área comum não será necessária a alteração no registro de imóveis. Porém, se o objetivo for alterar de área comum para área comum de uso exclusivo de alguns condôminos haverá necessidade de regularização do registro, sobretudo se a vontade for a individualização patrimonial. Novas vagas de garagem depois de aprovadas devem constar na convenção do condomínio.

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