A (DES)obrigação do síndico na resolução de conflitos entre vizinhos

A (DES)obrigação do síndico na resolução de conflitos entre vizinhos

Dentro das edificações urbanas residem diariamente milhares de indivíduos que se encontram extremamente próximos uns dos outros, vizinhos separados por divisórias de alvenaria construídas com pouquíssimos centímetros de largura. Em se tratando de seres humanos das mais variadas classes sociais e culturas, podemos imaginar que a incompatibilidade de convivência entre vizinhos seja extremamente acentuada.

Sobre o “arrastar de móveis, saltos altos e vazamentos hidráulicos” encontra-se o papel do Síndico – função pouco compreendida por aqueles que residem em condomínios – que possui a atribuição de exercer os serviços e “atos necessários à defesa dos interesses comuns” (AVVAD, 2004, p. 147), conforme preceitua o art. 1.348 do Código Civil e, também, os demais atos atribuídos por força de legislações aplicáveis no âmbito condominial.

Muito se discute – principalmente nos corredores dos edifícios, infelizmente – acerca do papel do Síndico na resolução dos conflitos entre vizinhos dentro do condomínio. De forma sucinta e sob o ponto de vista estritamente legal, não atingindo as áreas comuns, não cabe ao síndico a resolução ou intermediação de conflitos que envolvam dois ou mais vizinhos. Neste sentido ponderou Cláudio Antônio Soares Levada (2006, p. 54) que “as funções exercidas pelo Síndico, administrativas e representativas, dizem respeito ao condomínio como pessoa jurídica, não havendo uma representação singular dos interesses pessoais de cada condômino…”.

Cabe Ressaltar que há exceções, como ocorre no caso do rompimento de tubulações em apartamentos desabitados, onde o síndico não pode esperar a diligência da Assembléia de condôminos e pode agir no sentido de adentrar no interior da unidade privativa, na presença de outras testemunhas, a fim de cessar o problema que atinge a um ou mais apartamentos específicos.

Todavia, permanece a máxima de que cabe ao Síndico tão somente a execução dos interesses comuns. Para J. Nascimento Franco (2005, p. 87) estes interesses somente podem ser expressos através das Assembléias Gerais de condôminos, pois este é o “único órgão competente para coletar e exprimir a vontade da coletividade”, e é dela que se extrai a aprovação da Convenção e do Regimento Interno e se definem as demais deliberações que devem, desde que legais, ser executadas pelo Síndico e acatadas por todos.

Portanto, não havendo deliberação em Assembléia ou previsão na Convenção e Regimento Interno no sentido de atribuir ao Síndico o dever de intermediar conflitos entre vizinhos, o art. 1.277 do Código Civil instrui que cabe ao próprio prejudicado, privativamente, notificar o seu desafeto a fim de cessar o problema.

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