O desafio de conviver em grandes condomínios

O desafio de conviver em grandes condomínios

 

Com a tendência de aumento de empreendimentos residenciais gigantes, que possuem centenas de apartamentos com áreas de lazer que são maiores e mais completas que muitos clubes, vemos que os problemas de convivência têm se agravado por falta de quórum para aprovar de forma válida as deliberações da Assembleia Geral. O resultado tem sido o crescimento de conflitos entre os moradores, a ponto de gerar até a mudança de alguns que não conseguem resolver embates que não existiriam se a convenção tivesse sido elaborada sob medida para o empreendimento, que em alguns casos se assemelha a uma pequena cidade.

Reflexos desastrosos de uma convenção amadora

Há um enorme desconhecimento sobre a importância da convenção, que consiste no principal documento que regulamenta a convivência. Quem atua no Poder Judiciário e participa de demandas que duram anos, vendo enorme sofrimento, desgaste, angústia e elevadas despesas com perícias, custas judiciais e honorários advocatícios, sabe o valor que tem uma convenção bem elaborada, que contenha as orientações que evitam polêmicas.

Vício de copiar modelo de convenção

Num evento onde estavam vários construtores, presenciei uma conversa na qual alguns diziam ser simples redigir a convenção e que não compensa contratar um especialista para redigi-la, pois os compradores nunca a leem e assim entendem que seria desperdício de dinheiro investir na sua elaboração de forma profissional. É verdade que os moradores só reconhecem o valor de uma convenção quando perdem um processo judicial e têm prejuízo ou quando “ganham” como inimigo o vizinho diante de uma polêmica que às vazes desvaloriza sua propriedade. Em outro momento da conversa, um construtor disse que o problema não seria seu, pois a lei exige dele apenas uma minuta e que cabe aos condôminos adequar a convenção à realidade do edifício. Realmente, a lei autoriza que 2/3 dos condôminos corrijam a convenção, mas o desafio é obter esse quórum entre centenas de moradores, pois em média comparecem às Assembleias apenas 17% dos moradores.

Já outro construtor disse que deixa por conta da secretária redigir a convenção. E, ao final, a esposa de um construtor, que é dona de casa e apesar de nunca ter trabalhado na área, afirmou: “sou craque no assunto, já fiz várias para a construtora do meu marido e ninguém nunca reclamou”. Essa mentalidade simplista explica as confusões causadas por “copiadores de convenção” que assim estimulam brigas nas garagens, rateio abusivos das despesas com base na fração ideal, confusões no uso das áreas de lazer. É lastimável a falta de normas que inibam a inadimplência e as condutas irregulares que acabam gerando tragédias noticiadas na mídia.

O fato da maioria dos moradores não dominar as várias leis aplicáveis ao condomínio propicia reunião onde eles se digladiam com opiniões contraditórias, pois ninguém estuda a fundo temas que exigem orientação jurídica específica. Assim vemos, muitos condomínios tentado suprir as falhas da convenção através do Regimento Interno, o qual tem exige quórum menor, caso a convenção autorize. Ocorre que, ao elaborarem novas cláusulas que afrontam a convenção, criam um documento nulo.

Dessa forma, torna-se essencial a união, a solidariedade e a colaboração entre os moradores para que as pretensões de uns e de outros sejam aprovadas, de forma a criar um ambiente mais saudável e harmônico, que pode ser alcançado com mecanismos jurídicos bem conduzidos.

Por Kênio de Souza Pereira, advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

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