Locação “Airbnb”: o condomínio pode impedir?

Locação “Airbnb”: o condomínio pode impedir?

Prática cada vez mais comum está em julgamento no STJ e merece atenção dos condomínios.

Altas temperaturas, céu azul e férias. A chegada do verão traz consigo expectativas de lazer e turismo, especialmente em Estados litorâneos. Representação típica da estação são as locações por temporada, potencializadas nos últimos anos com plataformas digitais e aplicativos, como é exemplo o Airbnb. Solução e comodidade para alguns, incômodo para outros, certo é que o uso de contratos digitais para ocupação de bens imóveis nas plataformas de economia compartilhada está longe de ser um consenso.

Nesse sentido, está em curso no Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgamento para decidir se o condomínio pode impedir que o proprietário realize a locação de sua unidade imobiliária via plataformas digitais, normalmente por curto ou curtíssimo período, mas podendo ultrapassar 90 dias de duração, como permite o Airbnb, por exemplo.

Em outubro de 2019, o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, entendeu ser permitida a locação da unidade imobiliária objeto do litígio, veiculado em recurso oriundo do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.

Ao fundamentar seu voto, o relator entendeu que a locação via Airbnb não configura exploração comercial, que é vetada na convenção de condomínio exclusivamente residencial, pois ausentes os requisitos do que seria um contrato de hospedagem, regulado em lei e que deve possuir diversos serviços atrelados. Assim, argumentou tratar-se de um contrato não regulado, mas com aproximação ao contrato de locação por temporada, que está na Lei de Locações.

O julgamento está suspenso pois o ministro Raul Araújo pediu vista para analisar melhor o caso, mas deve ser retomado em breve.

A questão central do debate, a princípio, é relacionada com a possibilidade ou não de a convenção de condomínio vetar o aluguel via plataformas do tipo Airbnb. Em defesa do amplo exercício do direito de propriedade, o STJ já se manifestou anteriormente no sentido de que normas condominiais restritivas devem passar pelos critérios de razoabilidade, proporcionalidade e legitimidade para serem aplicadas.

A tendência, portanto, é de que se tenha um julgamento favorável à permissão de locação via plataformas virtuais, tendo como ponto que merece atenção a possibilidade ou não de o condomínio estabelecer em sua convenção a proibição.

São muitos os reflexos que podem surgir da posição final do STJ, especialmente no mercado de aluguel por temporada e principalmente nas relações entre condôminos e condomínios, já que são conhecidas diversas iniciativas dos condomínios em vetar a prática de locação por plataformas do tipo Airbnb.

Vale toda a atenção ao que decidirá o STJ, tribunal que possui competência para estabelecer precedentes que devem ser seguidos pelos demais tribunais estaduais, formando assim um entendimento mais concreto e que trará alguma segurança quanto ao polêmico tema.

Eduardo Junqueira Bertoncini
Advogado
Associado ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.
Mestrando em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC.
Graduado em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC.

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