Exclusão do condômino antissocial

Exclusão do condômino antissocial

Condômino antissocial pode ser conceituado como aquele indivíduo, que não cumpre as normas do Condomínio, utiliza a propriedade imobiliária e as áreas comuns de forma lesiva e constantemente apresenta comportamentos nocivos à vida social. 

O artigo 1.337 do Código Civil (BRASIL, 2002) disciplina acerca da aplicação de multa ao condômino antissocial, in literis:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Verifica-se assim que a lei estabeleceu como punição máxima para o condômino que não cumpre as normas do Condomínio e apresenta de forma reiterada comportamento nocivo, o pagamento de uma multa correspondente até dez contribuições mensais.

Nessa seara, constata-se que a punição prevista pela legislação para o condômino antissocial pode-se revelar extremamente branda, diante de determinados comportamentos perniciosos, incompatíveis com a vida social. Ainda, cabe destacar que a aplicação de penalidade pecuniária neste patamar pode não surtir o efeito punitivo e o efeito educativo que se espera, revelando-se ineficiente no combate aos comportamentos prejudiciais dentro do ambiente condominial.

Conforme já destacado alhures, quando o condômino apresenta comportamento antissocial ele pode ser multado e, em caso de reincidência, pode ser compelido a pagar até dez vezes o valor da taxa condominial, conforme previsão do artigo 1.337, parágrafo único. A aplicação de multa visa fazer cessar o uso anormal da propriedade que frustre o direito dos demais moradores de desfrutar de moradia tranquila e sossegada, bem como embarace o uso das áreas comuns.

Mas o que fazer quando este condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial, torna insuportável a moradia dos demais possuidores e a aplicação da multa não é mais suficiente para coibir este tipo de conduta?

Diante do vazio legislativo, recai sobre a doutrina e da jurisprudência a discussão acerca da possibilidade de exclusão do condômino antissocial.

Até pouco tempo, se entendia não ser possível a exclusão do condômino antissocial. O entendimento que predominava estava calcado no fato de que a legislação brasileira não prevê a expulsão do condômino que apresente comportamento inadequado e nocivo no Condomínio e que o pedido, nesse sentido, era juridicamente impossível.

Contudo, no que pese a inexistência de previsão legal no que se refere a exclusão do condômino, o que deve ser ponderado é que o direito de propriedade do condômino não pode reprimir o dos demais moradores de ter uma habitação tranquila e livre de interferências prejudiciais.

Não se pode impor aos demais condôminos o convívio com vizinhos nocivos e desrespeitosos.

Considerando que os direitos coletivos estão acima dos direitos individuais e que compete ao Estado-Juiz o dever de resguardar os direitos dos seus jurisdicionados, de modo a garantir aos cidadãos uma moradia, digna, tranquila, livre de intempéries.

Considerando ainda que o condômino que apresenta gradativamente agravamento de conduta e que a sanção pecuniária já não é suficiente para coibir o comportamento inadequado, diante dos constantes casos de comportamentos antissociais de condôminos que tornam a moradia no Condomínio algo insuportável, buscando privilegiar o bem-estar coletivo, o Conselho da Justiça Federal aprovou o Enunciado nº. 508, que assim dispõe:

Verificando-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CF e 1228, §1º do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1228, §2º do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

Assim, o proprietário passará a exercer a propriedade de forma limitada e não mais plena, tendo em vista que, com a exclusão do condômino antissocial, o cidadão deixará de exercer a propriedade plena de seu imóvel, pois ficará ausente um dos atributos do direito de propriedade que é o de usar o bem, remanescendo assim os demais: fruir, dispor e reivindicar.

Ionara Ribeiro
Advogada
Coordenadora da Comissão de Condomínios do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
Pós Graduada em Direito e Gestão Imobiliária pela Faculdade Baiana de Direito
Professora dos Cursos de Pós-Graduação da Faculdade Baiana de Direito
Professora dos Cursos de Pós Graduação e de Extensão da Faculdade 2 de Julho
Membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário
Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Bahia
Palestrante, Consultora do Programa Cadê o Síndico da Rádio Metrópole, Colunista da Revista Cadê o Síndico.

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