Quem deve ser tributado na locação de áreas comuns, o condomínio ou os condôminos?

Quem deve ser tributado na locação de áreas comuns, o condomínio ou os condôminos?

O dinamismo da prestação de serviços e do comércio nos dias de hoje, aliados à elevação do custo de vida e de manutenção dos condomínios, faz com que estes tentem alternativas para fazer frente às suas despesas mensais. A locação de áreas comuns passou a ser um escopo capaz de atrair receitas importantes nesta árdua batalha de minimizar custos.

Independente da origem da atividade geradora da receita de locação da área comum (stands, quiosques, painéis publicitários, antenas de celulares, garagens, etc.), a Receita Federal (RF) imputa como sendo alvo de incidência do imposto de renda (IR), devendo ser oferecida à tributação, não pelo condomínio que através de sua assembleia geral (AG) decidiu locar, mas sim por cada um de seus condôminos proprietários. Ou seja, deve-se a locação ser considerada como renda do co-proprietário da área comum.

Além desta “eleição”, meramente interpretativa, do contribuinte efetuada pela RF, a legislação em vigor confere uma isenção de R$ 24.000,00 anuais para cada co-proprietário de condomínios residenciais, excluindo os comerciais deste benefício fiscal.

Mas esta interpretação, de tributar-se o titular da propriedade em vez do locador, no caso o condomínio, dada pela RF está correta?

Primeiramente é interessante o ponto de vista adotado pelo Fisco, pois no caso de colocação da unidade imobiliária num pool de locação, o resultado da operação (receita, menos tributação, menos despesas) entregue ao proprietário pelo administrador é considerado, para os devidos fins, com distribuição de lucros de uma sociedade por conta de participação (SCP), não havendo a incidência IR na pessoa proprietária.

Por outro lado, por diversas vezes o Superior Tribunal de Justiça, órgão máximo de interpretação das leis no país, assentou que o condomínio possui personalidade jurídica anômala, assemelhada às associações ou às cooperativas, e, como tal, ao nosso pensar, poderia ser o sujeito passivo da obrigação tributária, eximindo os condôminos desta obrigação.

De fato, o condomínio é constituído para gerir os interesses comuns dos condôminos que, por diversas vezes, reunidos em AG tomam decisões, por maioria de vontades dos presentes. Nem sempre há unanimidade. Como fazer incidir a tributação na pessoa física daquele condômino que não deseja locar determinada área comum? Quem irá fazer as vezes de sua vontade?

Ademais a legislação vigente confere aos locadores a faculdade de deduzir das receitas geradas pela locação, inclusive por áreas comuns, as despesas inerentes ao imóvel locado, inclusive as taxas de condomínio.

Diante da indagação anteriormente elaborada, tem-se que hoje não existe uma posição definitiva da jurisprudência acerca da responsabilidade tributária da locação da área comum em edifícios. Contudo, concluindo-se no sentido de ser um equívoco a interpretação dada pela RF ao eleger o proprietário como responsável tributário, deve esta responsabilidade recair, de fato e de direito, sobre o condomínio, quando da locação de áreas comuns.

Rycharde Farah
Advogado
Associado ao Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
Formado pela Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC, com habilitação em Direito Tributário
Pós-Graduado em nível de Especialização em Direito Empresarial, pela Fundação da Escola Superior de Administração e Gerência - FESAG
Pós-graduado, em nível de especialização, em Direito Civil, como base no novo Código Civil de 2002, pela Universidade do Sul de Santa Catarina - UNISUL
Pós-Graduando, em nível de especialização, em Direto Processual Civil pelo CESUSC. Conselheiro da OAB/SC.

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