A inadimplência e a cobrança judicial dos débitos condominiais.

A inadimplência e a cobrança judicial dos débitos condominiais.

 

Olá caros leitores! O tema de hoje é na verdade uma retomada do assunto em que ministrei na palestra organizada pelo Condomínio SUMMIT em junho deste ano, o evento buscou tratar das recorrentes dúvidas referente à inadimplência nos condomínios. A palestra abordou “A INADIMPLÊNCIA, SEUS REFLEXOS E A NOVA FORMA DE COBRANÇA EM CONDOMÍNIOS”, assunto que retomo hoje a fim de fornecer um material escrito atinente ao tema a todos aqueles que se interessem.

O novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em 18 de março deste ano, nasceu com a desafiadora missão de solucionar o seguinte questionamento: “Como proteger a segurança jurídica, a unicidade da interpretação das leis, a perenidade da prestação jurisdicional no tempo sem deixar, simultaneamente, de respeitar as mudanças no Direito inerentes à evolução natural da sociedade?”

Ante o questionamento, o principal objetivo deste novo dispositivo da legislação é resgatar a crença no judiciário e tornar realidade a promessa constitucional de uma justiça pronta e célere, por meio da correta aplicação da nova lei, a fim de trazer proteção à segurança jurídica, unificar a interpretação das leis e garantir a perenidade da prestação jurisdicional.

Uma das inovações do novo Código de Processo Civil que atinge os condomínios já foi objeto de um dos artigos da minha coluna, a necessidade de indicação do endereço eletrônico quando este ingressar com uma ação judicial.

Outra inovação, talvez a mais importante delas, refere-se à cobrança dos débitos condominiais. Disposta no artigo 784, que dispõe sobre os títulos executivos extrajudiciais, onde, em seu inciso X, o novo Código prevê como título executivo: “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

E então, o que isto quer dizer? Bem, anteriormente a vigência do novo Código, a cobrança dos débitos condominiais em relação aos inadimplentes dava-se por meio de um processo de conhecimento, onde se fazia necessário o juiz reconhecer a existência daqueles débitos em relação ao condômino. O magistrado fazia este reconhecimento através de uma sentença, sendo que esta poderia ser executada, por ser um título executivo judicial. Somente a partir dela é que se dava início o processo de execução, onde iniciavam os atos expropriatórios como a penhora do imóvel para garantir o pagamento dos débitos.

Com o novo Código de Processo Civil e o artigo 784, inciso X, existe agora a possibilidade de evitar a primeira etapa do processo, qual seja a de conhecimento, aquela etapa em que o juiz, através de uma sentença reconhece os débitos como exigíveis do devedor. Com a vigência do novo Código permite-se ao Condomínio que realize as cobranças das taxas condominiais diretamente pelo processo de execução.

Maravilha não? De fato, uma maravilha, no entanto, o dispositivo é omisso no que tange as taxas condominiais vincendas.

O artigo 323 do mesmo Código dispõe que quando as ações judiciais tratarem-se de prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido e na condenação, enquanto durar a obrigação. Ou seja, se no mês de setembro ajuizar-se um ação de cobrança e esta durar até janeiro do ano seguinte, estando o condômino em débito também com as taxas de setembro a janeiro, estas também serão incluídas no processo.

Ocorre que, via de regra, este dispositivo só é valido quando opta-se pelo ajuizamento do processo de conhecimento, onde se pode discutir o débito, os valores cobrados e inadimplidos, onde se pode debater quem pode ou não fazer parte do processo, o que não é possível na execução, onde a regra válida é a cobrança de título líquido, certo e exigível.

Portanto, na execução, há obrigatoriedade de o título ser líquido, certo e exigível, razão pela qual não se permite discussões acerca de valores e partes do processo por exemplo. O objetivo deste processo é apenas cobrar, cobrar e cobrar, e mais, cobrar um valor já determinado, ou seja, cobra-se somente taxas condominiais vencidas.

Dito isto, e ainda, considerando que o artigo 785 do novo Código de Processo Civil permite ao credor de título executivo extrajudicial optar pelo processo de conhecimento ou pelo de execução, é importante considerar se os débitos referem-se a devedores de um período fixo no tempo, ou seja, de um condômino que deixou para trás algumas taxas condominiais mas vem pagando as taxas vincendas, ou se trata-se de um devedor que não pagou taxas de um determinado mês e continua inadimplindo as taxas vincendas, o conhecido devedor contumaz.

Enfim, quando tratar-se da primeira hipótese, entendo sim que o processo de execução poderá resolver a questão com excelência e maior celeridade. No entanto, quando se tratar de devedor contumaz, acredito ser prudente optar-se pelo processo de conhecimento, garantindo a cobrança das taxas vencidas e também das vincendas, até que se permita tal hipótese pela via executiva.

Um forte abraço e até a próxima!

Colaboração: Karine Alexandra Polanczyk - Assessora Jurídica de Cobrança

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