Comprei um apartamento num condomínio novo com um chafariz que faz muito barulho. Debatemos o assunto em assembleia, mas não adiantou. No memorial descritivo não tem chafariz. O que faço?

Enviado por : Simone, Balneário Camboriú.
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Pergunta: Comprei um apartamento em um condomínio residencial em março deste ano. No prédio tem um espelho d’água com três chafarizes bem abaixo do meu apartamento, o qual, em nenhum momento das tantas visitas ao empreendimento antes de efetivar a compra estava acionado (motores ligados), portanto, não caracterizava que ali teria chafarizes e por consequência, barulho!

No que mudei, iniciou a ligação do mesmo em horários aleatórios, causando grande perturbação no meu apartamento. Eu solicitava à portaria o desligamento e algumas vezes era atendida, outras me mandavam “ver” com a síndica. Era o que eu fazia, falava com a síndica, ela argumentava que alguns moradores recebiam visitas e queriam os chafarizes ligados para que as visitas vissem, e eu ficava com aquele barulho dentro da minha casa, sem sossego. O barulho, inclusive, dificultava os estudos da minha filha.

Requeri à síndica que colocasse a questão em assembleia e a reunião contou com uma quantidade pequena de pessoas (as unidades ainda não estão todas ocupadas). Expliquei todo o processo pelo qual eu e minha filha que residimos acima dos chafarizes e as perturbações relacionadas ao barulho. Expliquei também que os demais moradores que não residem na mesma face que nós, não tem a dimensão real desse barulho porque não atinge a eles e solicitei a empatia de todos.
A síndica expôs uma tabela de horários para o funcionamento dos chafarizes com varias opções de horários incluindo sábados, domingos e feriados. E a maioria optou pelo maior número de horas ligado, ou seja, todos os dias incluindo sábados, domingos e feriados das 8h às 22h com pausa apenas para “almoço” das 12h às 14h .

Solicitei junto a construtora o Memorial Descritivo da obra para ver a possibilidade de sugerir que o chafariz pudesse ser transformado em apenas um espelho d’água, sem os motores e o jorro da água. Uma senhora presente na Assembléia alegou que eu estava querendo fazer mudança de fachada, porém, no Memorial Descritivo não existe esses chafarizes, então a fachada já está diferente do previsto e descrito no memorial.

Reposta: Todo condômino (proprietário) é titular das prerrogativas inerentes ao direito de propriedade inseridas no artigo 1228 do Código Civil, quais sejam: (a) Usar, (b) gozar (c) dispor e (d) reivindicar.

Nesta linha de raciocínio, a teor da redação do artigo 1.335, inciso I, do Código Civil, o condômino poderá utilizar e fruir livremente de sua unidade habitacional, desde que, entretanto, na forma do artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, a utilização não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.

Ainda neste influxo, vale mencionar que o artigo 1.277, também do Código Civil, estabelece que o proprietário ou possuidor (ocupante) de um imóvel, poderá fazer cessar todas as interferências prejudiciais à saúde, segurança e ao sossego geradas por seus vizinhos.

A título ilustrativo, na forma estabelecida pela Lei do Inquilinato (8.245/91), quando um imóvel é alugado, alguma destas faculdades são transmitidas ao locatário, notadamente o direito de uso e gozo da unidade locada. O mesmo ocorre com os imóveis cedidos em comodato.

Toda esta conceituação preliminar faz-se necessária para que possamos afirmar que a lendária “lei do silêncio”, cujo horário de produção de ruídos é estabelecido pelo regulamento interno de cada condomínio, não diz respeito somente ao horário em que se o ruído é promovido. Vai muito além disso, eis que a regra trata de que as unidades vizinhas/compossuídoras não poderão prejudicar o sossego, a segurança e a salubridade umas das outras.

É certo que os ruídos produzidos deverão limitar-se às balizas traçadas pelo Código de Posturas existente em cada município, cuja sessão pertinente à emissão de ruídos causados por atividades industriais, comerciais, sociais ou recreativas, deverá obedecer à 01 de 08 de março de 1.990 do CONAMA (Conselho Nacional do Meio Ambiente) e a NBR 1051, cuja tabela contemplando os níveis de ruídos aferidos em decibéis, segue abaixo discriminada em função das diferentes áreas de uma cidade:

TIPOS DE ÁREAS DIURNO NOTURNO
Áreas de sítios e fazendas 40 35
Área estritamente residencial, urbana, de hospitais ou de escolas 50 45
Área mista, predominantemente residencial 55 50
Área mista, com vocação comercial e administrativo 60 55
Área mista, com vocação recreacional 65 55

Área predominantemente industrial

   

Os tribunais brasileiros vêm entendendo pela ocorrência de dano moral aos indivíduos expostos a ruídos intermitentes, conforme demonstrado pelo julgado originário da Comarca de Joinville/SC, apelação número 2012.073930-4, abaixo apresentado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA PARA CONDENAÇÃO EM OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM MULTA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR RECHAÇADA. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO. SALÃO DE FESTAS. PROPAGAÇÃO DE RUÍDOS SUPERIOR AO TOLERÁVEL PELO CÓDIGO DE POSTURA MUNICIPAL. PERÍCIA JUDICIAL. ISOLAMENTO ACÚSTICO. OBRAS NECESSÁRIAS. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

"É dever do juiz velar pela rápida solução do litígio, indeferindo a prova inútil e sem qualquer proveito prático no caso em exame, tudo de modo a garantir a razoável duração do processo" (TJSC, AI n. 2009.070980-6, de Balneário Camboriú, rel. Des. Jânio Machado, j. em 13-12-2010).

"O ruído em excesso não causa apenas insatisfação e desconforto, senão provoca enfermidades detectadas pela medicina tradicional e pela psiquiatria. Surdez precoce e depressão por falta de sono são apenas uma parcela das consequências da produção de energia sonora em demasia, signo desta era mas que não é impositivo a quem alega perda evidente da sua qualidade de vida" (TJSP, Ap. Cív. 0092128-64.2008.8.26.0000, de São Paulo, rel. Des. Renato Nalini, j. em 9-2-2012).

Além dos efeitos civis, a produção de ruídos gera efeitos junto à esfera criminal, posto que a Lei 3.688/1.941, na forma do seu artigo 42, considera perturbação do sossego alheio uma contravenção penal.

A fim de fazer valer o seu direito, o morador que sentir prejudicado poderá lançar mãos das faculdades inseridas nos anteriormente mencionados artigos 1.277 e 1.336, inciso IV, do Código Civil, ingressando com uma ação de obrigação de não fazer com pedido de aplicação de multa diária em face do responsável pela produção dos ruídos incômodos, conforme retratado pelo julgado proveniente da apelação 0112483-18.2010.8.26.0100, do Tribunal de São Paulo, abaixo reproduzido:

OBRIGAÇÃO DE FAZER. Bomba d'água localizada abaixo do apartamento da autora, sem isolamento acústico, provocando excesso de barulho. Condenação da ré na obrigação de fazer consistente no deslocamento da bomba d'água. Sentença extra petita. Pedido formulado na petição inicial de condenação em obrigação de fazer consistente em “fazer um isolamento acústico na bomba da caixa d'água e/ou instalar um timer que controle o seu funcionamento, a fim de evitar que seja ligada durante a madrugada”. Existência de outras maneiras menos onerosas de solucionar o problema, de acordo com o laudo pericial. Deslocamento da bomba que deve ocorrer somente se outras medidas não forem suficientes para solucionar o problema. Sentença reformada. Condenação da autora em honorários sucumbenciais recursais. Recurso provido.

Mas atenção: Como em toda demanda judicial, será estritamente necessária a comprovação da ocorrência dos transtornos, fato que demandará a elaboração de um parecer técnico a ser lavrado por um profissional habilitado para tanto, sob pena de que o prejudicado não obtenha sucesso em suas pretensões processuais.

Pois bem.

Especificamente no caso em tela, além das observações anteriormente ventiladas, tendo em vista tratar-se de uma edificação nova, cujo condomínio fora constituído em março de 2019, vale analisar se o respectivo chafariz integrou o memorial descritivo e/ou os projetos do empreendimento. Caso isto não tenha ocorrido, está-se diante de uma benfeitoria voluptuária, nos termos do artigo 96, § 1.º, do Código Civil, haja vista que um chafariz é uma obra de mero de leite e que não aumenta o uso habitual do bem, fator que implica na necessidade de obtenção do quórum especial de 2/3 do total dos condôminos, estabelecido pelo artigo 1.341, inciso I, do Código Civil, aquiescência sem a qual poderá acarretar na necessidade de desfazimento/remoção da benfeitoria implementada irregularmente.

Camacho Advogados
Gustavo Solon Camacho
OAB/SC 32.237
(47) 3278 9026 - Joinville/SC

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