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Na ausência do síndico, saiba o que fazer

20 de dezembro de 2012 •

Na ausência do síndico, saiba o que fazer

O síndico é o representante legal do condomínio. Eleito pelo quórum estabelecido na convenção, ele fica de prontidão para defender os interesses coletivos a qualquer hora do dia. Entretanto, quando o síndico precisa se afastar por longo prazo – férias, viagem, doença – e a sua ausência incidir em prejuízos ou riscos ao condomínio, ele deverá ser substituído em caráter temporário ou definitivo, conforme a necessidade. “A comunidade não pode ser prejudicada pela ausência do representante”, esclarece o advogado especialista na área condominial, Diogo Kamers.

Suzana Carraro, subsíndica do condomínio onde mora, no bairro Trindade, em Florianópolis, substituiu, temporariamente, com limitações legais, a ex-síndica, que se ausentou em viagem para o exterior. O afastamento da gestora durou mais do que o previsto e o condomínio, sem representação legal, já não conseguia realizar as atividades necessárias, como movimentação bancária, por exemplo.

Durante o período de ausência, o mandato da ex-síndica expirou, levando a subsíndica a convocar os condôminos para a realização de uma assembleia para eleição do novo representante definitivo. “O síndico também tem a sua vida particular e imprevistos acontecem. A experiência foi válida. Depois desse episódio, resolvemos trabalhar em um grupo mais coeso. Distribuímos as funções para não sobrecarregar somente uma ou duas pessoas”, explica Carraro.

Em regra, o subsíndico é o substituto natural quando a convenção prevê o cargo. De acordo com o Código Civil, a convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo atribuições e fixando o mandato. No entanto, há condomínios em que a convenção não estabelece o cargo de subsíndico. Assim, o síndico, sabendo que irá se ausentar, “pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”, conforme o artigo 1.348 do Código Civil.

Na ausência do síndico, do subsíndico ou de representante eleito em assembleia, o condomínio também poderá ser representado pelo Conselho Consultivo – grupo condominial composto por três condôminos com mandatos de dois anos. “Para todos os efeitos, quem rege esse tema é a convenção. Caso contrário, é necessário decisão da assembleia”, diz Kamers.

Na hipótese da convenção silenciar acerca do assunto, em ausência imprevista decorrente de morte ou doença, por exemplo, os membros deverão convocar assembleia extraordinária a fim de comunicar o falecimento ou doença do representante legal e eleger um novo representante definitivo para o condomínio (ou provisório, em caso de doença).

Em geral, as convenções descaracterizam a necessidade de substituição do síndico quando o afastamento temporário for por curto período e não incidir em risco ou prejuízo ao condomínio. Também não constitui ausência se o síndico mudar de domicílio ou residência para outro prédio ou nova cidade, e continuar prestando serviços no condomínio regularmente, porém as convenções podem acatar ou não a decisão.

Tecnicamente, o substituto é requisitado quando a ausência do síndico caracterizar abandono do trabalho, ou quando o condomínio é impossibilitado de seguir com as atividades regulares por falta de representante que defenda os interesses coletivos da comunidade condominial.

DICAS

A legislação brasileira não estabelece expressamente o que o síndico deve fazer antes de se ausentar, porém o advogado Diogo Kamers registra algumas dicas:

• comunicar ao subsíndico, ao conselho e a empresa administradora (se houver) o tempo que irá se ausentar;
• determinar e formalizar quem irá representar o condomínio durante sua ausência, tendo o subsíndico a necessária preferência;
• transmitir ao substituto as prioridades do condomínio como, por exemplo, as pendências de pagamentos, agendamento de assembleia, férias de funcionários, telefones importantes, dentre outros;
• deixar com o substituto a cópia da convenção condominial e o livro de ocorrências;
• orientar os funcionários e o zelador; e
• deixar telefones e endereços para contato.

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